土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。 在建工程:正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。在建工程,指企业固定资产的新建、改建、扩建,或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自营”和“出包”两种方式。自营在建工程指企业自行购买工程用料、自行施工并进行管理的工程;出包在建工程是指企业通过签订合同,由其它工程队或单位承包建造的工程。
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土地使用权的转让是房地产权的转让。该行为还具有房地产权变更特点,包括:权利义务共同转移,是指使用权从所有权分离时规定的权利义务部分;使用权与建筑物一起转移;使用权转让需办理变更登记。使用权转让的签订并不直接意味着使用权的转让。受让人不是在合同签订后取得使用权,而是使用权依法登记在受让人名下。
(一)主体不同。出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。 (二)行为性质不同:根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。 (三)转移条件与程序不同:出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。 (四)交易市场不同:出让是一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让是二级市场,即符合法定条件的自由转让。
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