贵州省经济适用住房管理办法

黔府发［2005］10号省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的意见各自治州、市人民政府，各地区行署，各县(自治县、市、市辖区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构： 为了规范和加强我省经济适用住房建设管理，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发［2003］18号)和《建设部国家发改委国土资源部中国人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房［2004］77号)等文件精神，结合我省实际。 一、严格执行经济适用住房建设经营的各项优惠政策 （一）经济适用住房建设用地一律由各市、县(市、区)人民政府采取行政划拨方式供应。各地(州、市)、县(市、区)房地产(建设、房改)行政主管部门要会同当地发展改革、土地，行政主管部门，根据本地经济社会发展状况、城镇家庭住房水平、城市总体规划、土地利用总体规划，合理编制经济适用住房年度建设计划，优先安排经济适用住房用地。经济适用住房建设用地原则上应选择在城郊结合部。 (二)对涉及经济适用住房建设和经营的各项行政事业性收费实行优惠政策。(1)减半征收房屋拆迁管理费、城市规划放线费、工程定额测定费、城市道路占用挖掘费、施工排水清污处理费、工程质量监督费、建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴证费、建筑企业安全资格审查费、工程施工安全审查费、新菜地开发基金、产权交易手续费、征地管理费。耕地开垦费按低限标准收取，新增建设用地有偿使用费优惠70％。防空地下室原则上易地修建，易地建设费减半征收。(2)设区城市的经济适用住房小区建设规模(以下简称小区建设规模)在5万平方米以上，其他县、市小区建设规模在3万平方米以上的，免征城镇基础设施配套费；设区城市小区建设规模在5万平方米以下，其他县、市小区建设规模在3万平方米以下的，减半征收城镇基础设施配套费(经济适用住房建设行政事业性收费项目、收费依据、收费部门及优惠比例详见附表）。（3）按规划与小区建设同步配套的中小学，其建设征地拆迁费用由建设单位承担，其他建设费用由地方人民政府承担。 (三)落实税收优惠政策。免征经济适用住房不动产销售营业税，经济适用住房征地(拆迁)契税按《贵州省契税管理办法》规定实行免征或减半征收。 (四)各地、各部门应严格按上述规定的收费项目及标准收取各项税费，不得擅自增加收费项目或提高收费标准。上述优惠政策适用于经房改部门批准由单位职工集资修建的经济适用住房建设项目。 二、强化经济适用住房开发建设管理 (五)经济适用住房及经济适用住房小区的规划布局应适应城镇化发展的需要，符合城市总体规划的要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设、节约用地、标准适度、服务社会的原则。 (六)经济适用住房项目开发建设原则上由各级经济适用住房建设发展中心承担，也可采取项目法人招标方式由具有相应资质、资本金和良好开发业绩、社会信誉的房地产开发企业进行建设。 (七)经济适用住房项目开发建设必须严格按照国家基本建设程序和省有关规定进行。勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购必须依法进行招标。 （八)经济适用住房建设要严格执行国家有关技术规范和质量安全标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，确保工程质量、环境质量和功能质量。开发建设单位对其开发建设的经济适用住房的工程质量负最终责任。勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规的规定或合同约定，承担相应的工程质量责任。 (九)经济适用住房户型以中小套型为主。各市、县(市、区)人民政府要按照《建设部国家发改委国土资源部中国人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房［2004］77号)要求，根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。 （十)经济适用住房建设项目竣工后，应严格按照国家和省有关规定进行项目竣工验收备案。实行分期建设的，可分期验收。有拖欠工程款和农民工工资行为的项目不得进行竣工验收。未按规定进行验收备案或验收不合格的建设项目，不得交付使用。 (十一)经济适用住房建成后一律实行物业管理。各级房地产(建设、房改)行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，维护业主和物业管理企业的合法权益。 三、从严控制和规范经济适用住房销售价格 （十二)经济适用住房的基准价格和浮动幅度，由具有定价权的政府价格行政主管部门会同房地产（建设、房改)行政主管部门确定后，向社会公布。任何单位和个人不得擅自提价或变相加价销售经济适用住房。 (十三)经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：(1)开发成本。包括：①按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。②项目规划、工程勘察及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等前期工程费。③房屋建筑安装工程费。包括房屋主体部份的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属设施、设备工程费。④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。⑤管理费。按照不超过上述1至4项费用之和的2％计算。⑥贷款利息。按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行利息计算。⑦行政事业性收费。按照本意见计收。(2)税金。除本意见明确优惠的以外，按照有关规定计收。(3)利润。按照不超过开发成本1至7项费用之和的3％计算。 (十四)按照上述规定确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程的基准价格。分割零售单套住房，应以基准价格为基础计算小区住宅区位、楼层、朝向差价。小区住宅区位、楼层、朝向差价按全部住房增减的代数和为零的原则确定。 (十五)经济适用住房价格的上浮幅度，由具有定价权的各级政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。 四、严格经济适用住房销售和交易管理 （十六）经济适用住房的出售必须经地（州、市）、县(市、区)房地产(建设、房改)行政主管部门审查批准。具体审查批准程序由各地按照国家和省有关要求自行制定。 (十七)经济适用住房应优先出售给城镇中低收入家庭中的无房户、住房困难户、市政工程拆迁安置户和住房分配货币化改革后新参加工作的职工。购买经济适用住房的家庭原则上只能在户口所在地购买一套经济适用住房。 (十八)各地房地产(建设、房改)行政管理部门要根据本地区职工收入情况，制定可购买经济适用住房的家庭收入标准。收入标准原则上应控制在本地统计部门公布的城市职工年平均工资的3至6倍以内。夫妻双方为机关工作人员或教师的家庭视同为该标准内的购买对象。 (十九)各地房地产(建设、房改)行政主管部门应在规定时间内对申请人进行核查，并对符合条件的购买对象及其现有住房情况和拟核准面积进行公示。经审查合格后，发给《经济适用住房准购证》，并以此证作为办理权属登记的证明。获得《经济适用住房准购证》的家庭可在核准面积之内选购一套经济适用住房。具体申请审查程序由各地按照国家和省有关要求自行制定。 (二十)开发建设单位在出售经济适用住房时，应向购房人提供经价格等相关部门核定的购房时所享受的“优惠项目及费用（含土地行政划拨优惠的土地出让金）清单”，出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任；在交付使用3个月内协助购房人办理《房屋所有权证》并加盖“经济适用住房”印章，同时办理《国有土地使用证》。 市政工程拆迁私房购买经济适用住房安置的，由拆迁人按本意见规定补交各项优惠费用后，为被拆迁人办理商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。 (二十一)购买经济适用住房的面积原则上不得超过核准面积。核准面积标准由各地根据国家及省有关规定制定。购买面积在核准面积以内的，按核准的经济适用住房价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，应由购房人按“优惠项目及费用(含土地行政划拨优惠的土地出让金)清单”补缴该部分所摊费用，并在办理《房屋所有权证》时注明此部分为“商品住房”。补缴的费用由各地产权管理部门代收，设立专户管理，按原渠道划归各有关部门按规定使用。 (二十二)经济适用住房购房人在取得《经济适用住房房屋所有权证》及《国有土地使用证》5年，并持“优惠项目及费用(含土地行政划拨优惠的土地出让金)清单”向政府补缴原优惠的全部各项收费后(对超过核准面积并在购房时已补缴所摊优惠费用的部分不再重复缴纳)，方可将其所购经济适用住房按市场价上市出售或出租。补缴的费用由各地产权管理部门代收，设立专户管理，按原渠道划归各有关部门按规定使用。在补交政府优惠的各项费用后上市交易的，出售方在同一城市不得再购买或租赁经济适用住房。 此前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房，居住满5年后上市交易时，由购房人按《财政部国土资源部建设部关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字［1999］113号)规定，交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，交纳标准按购房时标定地价的10％确定；购房人交纳上述价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。 (二十三)经济适用住房购买人居住不足5年确需出售或换购的，只能以届时同等地段的经济适用住房价格按以上规定和程序出售给取得购买经济适用住房资格的家庭。出售后，可按有关程序另申请购买一套经济适用住房。 (二十四)经济适用住房上市交易时应按国家规定缴纳相关税费。原缴纳的住宅共用部位、公用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。 五、明确职责，加强监管，依法查处各种违法违规行为 (二十五)省建设行政主管部门负责全省经济适用住房建设管理的指导、监督工作。各地(州、市)、县(市、区)房地产(建设、房改)行政主管部门负责本行政辖区内经济适用住房建设、销售和管理工作。县级以上(含县级)发展改革、国土、价格等行政主管部门按照各自职责，协同做好经济适用住房在计划、土地供应、价格确定等方面的管理和监督工作。 （二十六）经济适用住房不得通过补交土地出让金的办法整体上市。对擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定进行处罚。 (二十七)对未经审查批准、擅自出售经济适用住房的开发建设单位，取消其经济适用住房开发资质，并由房地产(建设、房改)、土地、价格等行政主管部门按有关规定进行处罚。 (二十八)对提供虚假收入情况的申请人，一经查出，取消其购房资格，并对出具虚假证明的单位按有关规定追究当事人的责任。 (二十九)对擅自将已购经济适用住房出售的个人，由房地产(建设、房改)、价格等行政主管部门按照有关规定进行处罚。 (三十)对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的有关工作人员，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。 筑府办发［2002］83号市人民政府办公厅关于转发贵阳市经济适用住房销售管理暂行办法的通知 各区、市、县人民政府、市政府各工作部门： 市房管局关于《贵阳市经济适用住房销售管理暂行办法》已经市人民政府研究同意，现转发你们，请认真贯彻执行。 二○○二年十一月二十七日 贵阳市经济适用住房销售管理暂行办法 第一条为了进一步加强经济适用住房销售管理工作，规范经济适用住房的销售行为，有效地解决城镇中低收入家庭的住房困难，根据建设部《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》(建住房［2000］196号)及建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房［2002)217号)文件精神，结合本市实际，制定本暂行办法。 第二条本办法适用于本市经济适用住房的销售管理。 第三条贵阳市房地产管理局是本市经济适用住房销售管理的主管部门，负责对本市行政区域内经济适用住房销售单位、销售对象的审查以及对销售工作全过程的监督、管理。 第四条建设经济适用住房的房地产开发企业是经济适用住房销售的责任单位。 第五条经济适用住房销售对象主要是具有本市城镇户口的中低收入水平(家庭年收入在7万元以下)的职工、居民家庭。购买经济适用住房，原则上1户限购1套。 符合上述条件的无房户、住房困难户可优先购买经济适用住房。 市政基础设施建设的重点工程中的拆迁户和政府组织实施的危旧房改造项目异地安置的居民家庭，可凭证明优先申请购买经济适用住房。 第六条购买经济适用住房的申请人必须到购买房屋所在地的房地产管理部门登记申请，并填写统一的《认购经济适用住房申请审批表》(以下简称《申请表》)，《申请表》由购房者所在单位对其就业状况、收入状况、住房情况、家庭成员情况审查确认；下岗职工、停产、破产企业单位的职工，由原单位或主管部门审查确认；个体经营者由所在地街道办事处审查确认。经房地产管理部门审查合格后到经济适用住房开发企业认购经济适用住房。 第七条房地产管理部门必须建立经济适用住房购房户档案。 第八条对开发建设的经济适用住房，应当按照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，实行预售登记许可证制度，在贵阳市房地产管理局办理了“预售许可证”后方能销售经济适用住房。 第九条房地产开发企业预售经济适用住房，应与承购人签定预售合同，并在签定合同之日起30日内向房屋所在地的房产管理部门办理合同登记备案。 第十条经济适用住房的建设标准是指按照建设部颁发的建筑规范建设的设计合理、功能齐全、居住安全、能满足基本居住需求的普通住宅。 规划与设计部门应当严格控制经济适用住房的面积标准，建设的经济适用住房的套型(户型)、面积，应满足本市职工、居民家庭不同层次的住房需求。现阶段经济适用住房的户型建筑面积原则上控制在150平方米以下。 第十一条经济适用住房的销售价格实行政府指导价，具体的销售价格由物价部门会同建设、房地产管理等部门根据有关规定确定并实施监督管理。 第十二条开发建设经济适用住房的房地产开发企业，在建设经济适用住房的过程中擅自提高单户建筑面积标准，由经济适用住房开发建设的主管部门向开发建设单位重新按比例收取超面积项目由市政府所优惠的相关费用，超面积项目转为商品房开发项目，否则，不予办理“预售许可证”和产权登记手续。 第十三条购买经济适用住房面积在控制标准内的按经济适用住房价格购买，超过面积控制标准的部分按同地段商品房价购买。 第十四条经济适用住房是计划经济到市场经济过渡时期的一种“准商品房”，在过渡期内，经济适用住房可以直接上市交易。 经济适用住房到商品房的过渡时限由市政府根据本市的经济发展水平和职工、居民改善居住条件的水平确定。 第十五条购房人购买经济适用住房的手续不完备或房地产开发企业销售经济适用住房未向房地产管理部门移交“认购经济适用住房申请审批表”的，房地产管理部门不予办理产权登记。 在金阳新区购买经济适用住房，按《市人民政府批转市金阳办等部门关于在金阳新区购买新建住房的优惠政策的通知》(筑府通［2002］46号)及《贵阳市人民政府大力推进金阳新区经济适用住房建设有关问题的意见》执行。 第十六条本暂行办法自发布之日起施行。 市房地产管理局 二○○二年十月二十九日