二手房交易好办理贷款吗

二手房交易挺麻烦的而且存在一定风险建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程） 一通过中介交易： 1买方看房 2双方商谈签定《房产居间合同》买方交定金 3申请报税申请还款申请公积金商业贷款（做资金监管） 4权籍调查 5银行委托评估公司现场评估 6办理还款手续 7领取产权证注销抵押 8办理过户付首期款交接物业 9领取新证出评估书 11作抵押 11银行放款供房 二自主交易流程： （二手房手续繁多自主交易各种忐忑各种杂乱各种心烦各种矛盾各种纠纷； 上海房产交易管理法律条文规定： 9月11日起不允许买卖私自交易房管局不允许受理必须通过房产机构办理手续！1看房 2产权调查 3买卖双方商谈 4若房产还在抵押状态买方可先交定金签定《定金合同》 5业主赎楼 6签定买卖合同付首期款 7买方提交资料申请贷款银行评估 8等待银行同意贷款通知书 9买方与银行签订贷款合同 11涂销和递件 11完税 12出新房产证 13归档 14入押 15出押 16银行放款 17交接物业收房 下面是自主交易的详细流程及风险： 1看房 不多说说多了都是泪2产权调查 查册可以了解房屋的以下情况：a业权人的真实性b房产证的地址和真正的地址是否相符；c该物业的抵押情况；d该物业有否被查封。当事人：买方地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所资料证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料费用：查看不收费按需打印的材料收费一般打印基本资料收取41元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来没有的就不打印不收费这几项各自费用均小于31元；注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户有查封必需解封过能过户。3买卖双方商谈 协商交易细节价钱4若房产还在抵押状态买方可先交定金签定相关协议 如果你看中的房子还在按揭中定金最好不要直接交到业主手中而应该交由第三方监管如果买卖双方都有可以信赖的第三方则可以签一个简单协议约定赎楼完毕之后给定金卖方需注明交给监管第三方则视为卖家收讫卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的视为违约 如果没有可信赖的第三方定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可约定在交易中心完成递件手续后划拨到卖家账户上一般来说在交定金的时候会签一份预约买卖合同合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等 风险提示： a当下楼价上涨买家如想防止卖家毁约不卖可交足额定金或约定高额违约金提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的21%; b卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫; c为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象你需要签一份交房保证金协议约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好水电物管等费用缴清钥匙交接完毕之后再退还保证金 5业主赎楼 一般来说赎楼是业主方的责任针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：其一业主通过担保公司向银行借款赎楼产生的是18%的担保费用以及1 4%的短期赎楼利息等买家房产证出来之后再到银行做按揭;其二买家通过担保公司向银行做按揭银行再将赎楼款打给卖家其中只需要产生担保费但买家需要提前供楼风险提示： 因赎楼产生的风险为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题买家会冒风险赎楼流程赎楼流程 6签定买卖合同付首期款 卖方提供了房屋的合法证件买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后双方签订至少一式 三份的房屋买卖合同 其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要像交定金过户交楼时间确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本也可以 去中介公司索要合同文本 风险提示： a如果房产有共有权人要让共有权人一同签字避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能 b如果有租约的应该让租客签订放弃优先购买权的证明避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败 c如果房产有较为贵重的家私家电最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述例如家具家电的品牌新旧程度等有必要的话还可以附上家具家电的照片以防交房时出现货不对板的情况 d如果该房产附有户口要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件 e要明确违约责任特别是在目前房价上涨的情况下业主违约的几率增大明确违约责任才能保障自己的 7买方提交资料申请贷款银行评估 如果不是一次性付款买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场根据各贷款银行的要求提供相关资料。 1贷款预批材料 a存量房交易合同或网签合同； b买卖双方的银行卡和复印件； c买卖双方身份证户口簿婚姻证明（验原件收复印件）； d买方及配偶的收入证明原件； e卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）； f其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。 提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场 2抵押登记材料 a买方的房屋所有权证； b夫妻双方身份证户口本婚姻证明（或单身证明）。 3卖方取款材料 a资金监管协议 b身份证 c银行卡 评估价影响银行贷款金额如评估价低于成交价贷款以评估价来计算贷款金额。 风险提示： 如果贷款额度达不到预期买家需要做好支付更多首期款的准备否则交易不成将造成违约。目前二套房贷有收紧趋势有可能出现贷款批不下来的情况那么为预防该情况发生后双方发生纠纷可以在合同中约定解决方法例如是解除合同还是赔偿违约金等。8等待银行同意贷款通知书 静静等待银行审批 1115个工作日审批通过1工作日出同贷书9买方与银行签订贷款合同 银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书写明同意贷款的金额期限利率。 注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。 商业贷款费用： 按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费) 转按揭手续费：1211元单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费） 注意事项：楼龄加借款期限不能超过31年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。 公积金贷款费用： 按揭手续费：贷款额x11%(具体按各按揭公司收费) 保险费：贷款额×11%×按揭年限×折扣 注意事项：借款期限不能超过21年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于91平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为51万元两个人以上共同购买空卖空同一住房最高 贷款额度不得超过81万元；公积金贷款流程慢利息低。 组合贷款贷款费用： 按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费) 保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×1．2‰×年限贷款51万保险费2111；提前还款可以申请退部分。 注意事项：借款期限不能超过21年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢利息低。 11涂销和递件 业主申请涂销抵押涂销需7个工作日可与递件一齐办理。 递件就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核领取回执凭回执再完税再出新的房产证。 11完税 交税时如果合同约定是各付税费那么两人必须同时到场;如果是业主实收就只需要买家到场。 12出新房产证 买家拿身份证受理回执领取新房产证 13归档 交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档归档完毕并提供档案利用 14入押 将房产证抵押给银行银行会出一个它项权利证在你还不起贷款式它有权利收回处理你的房子 15出押 出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证是银行留存的上面写着在哪家银行贷了多少款。 他项权证未注销该房产处置权受到限制未经抵押权人同意不得进行合法交易不能办理产权过户等相关手续。 16银行放款 17交接物业收房 卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费电费煤气有线电视管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。 a验收房屋设施 对照合同约定查看房屋装修和设施等。 b办理户口迁移 携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续 c结清相关费用 水电燃气宽带电话有线电视物业费其他费用 d办理相关过户 水电燃气宽带电话有线电视等过户 e房屋尾款交接 注意保留收据防止以后不时之需。 请中介按揭公司还是自行办理各有优势归根到底就是一个省钱还是省心的选择有的选择省心有魄力的选择省钱如此简单而已。 （文章）