房产合同无效的情形：1、开发商违反法律法规如果开发商在没有取得预售证的情况下就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。3、交付房屋的套型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。4、房屋面积误差超过3%开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
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无效合同的具体表现如下：以欺诈、胁迫的方式订立合同，损害利益；恶意串通，损害国家、集体或利益；以法律形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益；违反强制性规定。
无效合同的具体表现情形有： 1、侵犯国家利益的合同无效； 2、以虚假的意思表示订立的合同无效； 3、违背公序良俗的合同无效； 4、法律规定的其他无效情形。
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