出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用40年;(5)综合或者其他用地50年。
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土地使用权最高年限是根据土地使用性质来规定的。其中最高的是住宅用地，也就是人们常说的商品房用地，全国统一执行为70年，自开发商取得该地的土地使用证之日起开始计算。
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