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商品房的销售广告和宣传资料作用是：作为要约邀请，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，发出希望他人向自己发出要约的意思表示。销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 《民法典》第四百七十三条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。 商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
商品房广告宣传与实际不符属于违约，应由开发商承担违约赔偿责任。由于售楼广告就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，开发商违反该内容时，应当承担违约责任。
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