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房屋买卖定金生效的条件是: (一)房屋买卖合同有效成立后,具备法律效力; (二)定金的约定必须订立合同且采取书面形式; (三)定金的总给付额不得超过房屋买卖合同中房屋价款总额的20%。
购房者退房包括的条件如下：购房合同依法确认无效；购房合同被依法撤销后；不能抵押；开发商延迟交付房屋或延迟办理产权证；房屋面积误差比绝对值超过3％；质量存在问题；开发商擅自变更规划设计；套型与图纸设计不一致；协商退房。
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