收益法评估价格的准确与否，取决于纯收益、资本化率、收益年限、数学公式四大要素的准确性。尤其是房地产纯收益测定是否准确、还原利率选择是否合适，直接影响着房地产的评估价格。所以收益法中的难点是未来纯收益和收益还原利率的确定。 本文通过引进享乐价格函数模型来减少收益法中的上述问题。 假设每个人的效用u是组合物品x、环境特征向量Q、个人居住住房的结构特征向量S及居住处的临近特征向量N的函数，且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的结构、环境和位置特征。享乐技术的一个重要假设是：整个城市构成一个统一的住房市场，每个消费者有各种信息，即可以在城市的住房市场上获取充分的信息，并能自由选择住房特征。享乐方法的目的在于反映购买者对不同住房特征的价值评估。在房地产市场均衡的前提下(意味着在给定的价格下，购买者达到其效用最大化，住房市场出清)，给出由住房结构特征、与位置特征相应的邻近特征和环境特征决定的价格函数： 为了更规范的表述问题，设消费者拥有住房i，相应效用函数为： 假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离，即对住房特征的需求可独立于其他物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为： 选择某——特征j的最优化一阶条件为：
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