1、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是: (1)、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋; (2)、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有; (3)、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋; (4)、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定“共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
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可以征收房屋的情形: 1、国防和外交的需要; 2、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; 3、保障性安居工程建设的需要。
下列情形可以征收房屋:有下列情形之一的,可以征收房屋:国防和外交的需要;政府组织实施的能源、交通、水和其他基础设施需求;科技、教育、文化、卫生、体育等公共事业的需要;由政府组织实施的环境资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用事业等;需要政府组织实施保障性安居工程。
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