1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。以上是导致房产合同无效的几种原因。
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房屋买卖合同无效的情形如下所示：以非书面形式签署；以欺诈、胁迫手段签订的；有损国家和社会利益；因重大误解或明显不公平签订的；未经授权的代理人签署的；房屋与土地分开转让；房屋所有权有争议；被依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
房屋买卖合同的无效情形如下：房地产分别转让合同无效；未办理登记过户手续，合同无效；产权主体有问题，合同无效；侵犯优先购买权，合同无效；房屋所有人出售房屋时侵犯共有人，承租人优先购买权，承租人可以请求法院宣告房屋销售合同无效；单位违反规定购房；买卖中存在欺诈行为，明显不公平，合同无效。
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