法院拍卖的房产是如何交易的：成交后，由法院出具协助执行通知书和裁定，持《拍卖成交确认书》到相关部门办理产权转移手续。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。”根据上述规定如果拍卖成交的将由买受人向拍卖机构支付佣金，如果拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。
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一、房屋拍卖流程如下：产权人或有权机关委托；勘测评估；与拍卖公司签署委托合同；公告拍卖信息；拍卖登记；交纳保证金，取得竞拍人资格；参加拍卖；成交；支付房款；办理产权证；交房。 二、房地产拍卖规则包括： (1)合法原则。 (2)报价最高者应买的原则。 (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。
司法拍卖悔拍新规定： 1、对保证金的处理问题：网拍规定中对参保人交纳保证金的拍卖惯例进行了传承与延伸，更改了以往小额财产不交纳保证金的规定，使保证金的制度覆盖到整个网络司法拍卖范围中。一方面原因在于网络司法拍卖的高效便捷容易引发悔拍情形的出现，另一方面也为防止门槛过高而影响整体流程。对于保证金交纳的模式，规定为以线上支付为主，向执行法院直接交纳为辅。为防止竞拍人的悔拍行为影响司法权威与资源整合，并使债权人的债权无法正常实现，规定对保证金的处理进行了更为严格的规制。明确规定悔拍后对悔拍人交纳的保证金一律不予退还，按照法律规定依一定顺位进行弥补。 2、关于差价补交问题：规定中仅说明了不退还保证金，并以其依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。由此看来，其并未对重新拍卖形成的差价进行额外补交的情形做出规定。因此这类问题不属于网拍规定第三十八条所描述与其规定不一致的情形，其参考标准应当回归05拍卖规定，后者第二十五条明确规定：重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后有剩余的，应当退还原买受人;保证金数额不足的，可以责令原买受人补交;拒不补交的，强制执行。由此可见，差价补交也是悔拍情形中必须直面的问题，笔者认为若保证金无法将差价弥补完全，法院可以责令悔拍人补交。此处应当注意，这里并非是绝对性规定，即法院享有一定的自由裁量权，可视现实需求、情节严重等因素决定是否需要悔拍人承担该责任。 3、悔拍后重新竞拍的问题：在这个问题上，两部司法解释的观点毫无疑问的保持一致，即因悔拍导致的重新拍卖，原竞拍人不存在重新参与的资格。基于对拍卖传统的遵循以及司法权威的敬畏，将悔拍人纳入该拍卖资产的后续竞拍的确有其必要性。悔拍者的行为导致司法拍卖因个人原因无法达到预期，债权人的债权无法得到有效实现，严重浪费了司法资源，悔拍人除了应当承担上述责任之外，还应当取消对该标的重新拍卖的参与权。需要注意的是，该限制也仅仅针对悔拍的标的，并不会因此影响到原竞拍人的其他拍卖活动。
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