公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应当给予变更。承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住的人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人: (1)原承租人的配偶; (2)原承租的子女(按他处住房情况,居住时间长短); (3)原承租人的父母; (4)其他人(按他处住房情况,居住时间长短)。承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序局面确定承租人: (1)原承租人的配偶; (2)原承租人的子女(按他处住房情况); (3)原承租人的父母。公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。
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所谓公房承租人,是指与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同,依法履行合同约定的权利和义务,并依法取得公房租赁凭证的承租人。据《合同法》的规定,出租方和承租方存在的是租赁合同关系,也就是双方是属于租赁合同关系。
房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况,在这种情况下,共有人权利应优先于承租人。 理由是: 1、从权利属性上讲,承租人主张的优先购买权是基于租赁权,租赁权本质上是一种债权。共有人主张的优先购买权是基于共有权,共有权是一种物权。按照民法原理,当物权与债权同时并存时,物权的效力应优于债权。 2、从权利设置目的及救济上讲,共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的,承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系,设立承租人优先购买权的目的,也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此,即使承租人不享有优先购买权,其租赁权仍然能够得到保护,但如果共有人不享有优先购买权,其权利则难以获得其他保护。 3、从物价值的综合利用上讲,共有人作为共有财产的所有权人,其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切,让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人,更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值,同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务,让其优先行使购买权,更能体现权利与义务相对等的原则。
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