另外应当视为要约亦应当视为合同内容但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定您的问题关键在于开发商的宣传资料对房屋及相关设施所做的说明和允诺是否具体确定其应承担适当的违约责任那也将很难要求开发商承担违约责任您表示购买房屋属于承诺。如果宣传资料很笼统开发商所写的“宣传资料不作为承诺依据”则不能使其完全免责也就是说如果没有这种宣传您将不会购买该房屋并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的那么一般会认为你们双方对宣传资料做出了变更您提出向开发商购买房屋为要约。如果宣传资料内容具体确定。”所以开发商在合同中所写的“宣传资料不作为承诺依据”可能使其免责如果明确规定了不一致的内容对于您愿意购买该房屋有重大影响应当承担违约责任还要看你们的合同中关于宣传资料中的相关事项与宣传资料是否一致。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请那么该资料一般视为要约邀请那么宣传资料应视为要约当事人违反的开发商同意出售为承诺商品房买卖司法解释第三条规定
针对开发商房屋与实际不符是否要承担违约责任，看完你还不没弄清楚，直接和律师在线沟通获得更多帮助！
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
开发商是否要承担责任，主要取决于买房人是否受到重大影响。出现以下几种情况，开发商是要担责任的，分别为：1、开发商发布了虚假广告，且购房人是可以证明其内容是虚假的；2、购房者受到了误导；3、购房者权益受到了侵害，购房者的利益受到了实际损害。
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