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房屋租赁合同无效的情形是：出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定；出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，导致合同无效；房屋租赁合同内容不合法，导致不合法内容部分无效。
终止房屋租赁合同的情形如下：租赁合同到期；房屋拆迁改建；房屋损坏；房屋闲置，承租人无正当理由闲置公房六个月以上的；承租人死亡，承租人死亡且未同住的，合同一方不存在；当事人协商终止；承租人有重大违约行为。承租人转租的，承租人与出租人之间租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失，承租人应当赔偿。
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