《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2004）16号） 第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。 …… 第二十八条对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。 第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
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法院拍卖房产程序如下：1、去查封被执行人的房屋产权；2、评估房屋价值；3、拍卖保留价根据评估价值确定；4、委托拍卖公司拍卖房屋；5、拍卖成交的，法院作出裁定；6、无人拍卖或拍卖失败的，可降价10－20％，再次拍卖；7、二次拍卖仍失败的，法院可继续降价拍卖。拍卖房屋最多可拍卖三次。
在民事执行过程中，拍卖应当确定保留价。当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
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