退房需要具备以下几种条件，否则将不能退房。置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种： (1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。 (2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
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房屋买卖合同的无效条款包括损害当事人利益的条款、违反法律规定的条款、损害公共利益的条款等。有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
无产权房屋买卖合同有效，但当事人对房屋仅享有债权，不发生物权变动的效力。房屋存在没有产权证明的障碍属于物权变动问题，不影响房屋买卖合同的效力。
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