房产协议归你和你儿子，但是房产证是不是没有变更为你的名字？不然你前夫是不能做房产抵押的，由于我们国家是物权公示原则，也就是说，如果房产证是写的是你老公的名字，那么他拿房子去抵押是有效的，银行只审查房产登记在谁名下，而不管内部的协议如何。贷款人是你前夫，你已经和他离婚了，还款人也是你前夫，如果以后还不了贷款，银行有权拍卖执行该房屋。你应该离婚后就办理过户手续，将房产过户到你的名下。
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如果登记一方不承认对方有出资行为，或是认定对方的出资属于赠与行为的，法院就很难支持未登记方的请求，也就是说离婚未登记方除非有证据证明自己有出资且出资不属于赠与的，才可能请求分割房产
要先确定该房产属于夫妻共同财产还是个人财产。婚后父母出资购房，产权登记在出资人子女名下的，视为对出资人子女的个人赠与，属于出资人子女的个人财产，离婚时不予分割。如果产权登记在夫妻双方名下就属于共同财产，可予以分割。
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