合同无效的情形： 合同无效一：房地产分离出卖 由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。 如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋的时候只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方则可以提出这种买卖合同无效。 合同无效二：产权主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。 出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。 合同无效三：产权未登记过户 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。 合同无效四：侵犯优先购买权
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以下情况房屋买卖合同无效：房地产分别转让的、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购房、买卖中存在欺诈行为，显失公平、非法转让等情况下签订的房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效当事人可以要求对方返还因无效合同取得的财物。
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （三）以合法形式掩盖非法目的的； （四）损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的。
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