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小产权房买卖合同的效能取决于买受人是否是集体经济组织的成员。如果是这样,合同是有用的,反之则无效。依据《关于深化改革禁止土地经营的决定》,禁止城镇居民在乡村购买宅基地;2007国务院办公厅国办发71号通知重申,“乡村宅基地只能分配给乡民,城镇居民不得在乡村购买宅基地、乡村住宅和小产权房。
关于小产权买卖合同是否有效的问题,其效力跟合同的转让对象有关,法律明确规定,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让,因此,在本集体经济组织之间的转让合同是有效的。对于向集体经济组织外的人员转让,尽管很多现行法规仍做出禁止性规定,但并不属于强制性效力规范,不能以此确认买卖合同的效力,根据合同的意思自治和相关法律规格,从目前司法实践来看,对小产权买卖合同效力倾向于认定为有效。
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