先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。先抵押后查封的，不影响抵押效力。律师应当提示债权人，对于事先设定抵押担保的房屋，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押的，或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力，抵押权人仍对该商品房已抵押部分或全部享有优先受偿权。法院可以查封已经被抵押的房产。依据为最高院有关执行问题若干规定第40条：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”除法律、法规有禁止性规定的，或抵押当事人对房屋附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随抵押物一并转移。抵押权的效力通常及于抵押权设定时已经存在的房屋从物，而一般不及于抵押人以后取得的从物。抵押房屋与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
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查封财产不能抵押担保。 《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
抵押担保不能用被查封的房产，被查封的房产属于法律规定禁止进行抵押的财产范围，所以其不可以进行抵押。被禁止抵押的财产还包括所有权，使用权不明或有争议的财产等。
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