通常情况下,商品房的买卖合同是政府房产管理部门提供的范本,主要内容均有规定。在签订合同时应仔细阅读合同中的条款内容,如自己所要约定的内容在范本合同中没有,可以在空白条款中填写清楚,或者另行签订补充合同。签订购房合同要注意哪些方面的内容: (一)产权方面问题注意 1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。 4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。 5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。 (二)所购房屋的质量保证: 1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。 4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。 5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。 6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。 (三)开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。 (四)交房条件约定: 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。 5、收房时应交纳的费用。
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一是需要查看合同中该房屋的土地性质,有一些由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年;二是要确保合同文本的规范性,不得随意修改,并按照合同文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容;三是查看开发商的销售资质;四是查询是否被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的房产等有权属瑕疵;五是预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金,这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷;六是注意办产权证或者缴纳购房款等问题的期限以及赔偿金进行的约定;七是需要弄清楚房屋的用途,是否能迁入户口,避免影响到培养子女读书等;八是购房者有权利拒绝缴纳不合理的收费,缴纳契税、印花税等;九是认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件;十是如果开发商要求业主填写补充协议,者一定要注意,这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房人非常苛刻,千万不要轻易签字。
买房签合同需要注意的细节有: 1、看开发商是否具备五证。即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销预售许可证; 2、买期房要注意建筑面积的约定; 3、买期房要约定条件和时限; 4、签约时要注意房屋质量问题; 5、签约时明确物业管理事项; 6、注意合同文本中补充协议的内容; 7、注意约定违约责任。
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