退房需要具备以下几种条件，否则将不能退房。置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种： (1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。 (2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
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房屋买卖合同感觉太坑了只有符合法定无效情形才能起诉无效，否则是不能起诉无效的。合同无效的情形分别有：无民事行为能力人订立的合同无效；行为人虚假意思表示签订的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；法律规定的其他情形。
1、违反法律法规政策的房屋买卖合同： （1）双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的； （2）违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的； （3）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的； （4）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。 2、双方当事人主体不合格： （1）无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效； （2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效； （3）双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危； （4）违反法定形式； （5）合同一方与第三人恶意串通。
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