具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持： 1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。 2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。 3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。 4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。 5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。 6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。 7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。
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可以认定合同条款无效的情况如下：一方以欺诈手段订立的合同；恶意串通，损害国家利益的合同；掩盖非法目的的合同；损害社会公共利益的合同；违反法律、行政法规强制性规定的合同；对造成对方人身伤害财产损失免责的合同条款；提供格式条款的一方免除责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。
确认合同无效请求权虽明为请求权，但实质上为实体上的形成权，因此，通说认为，其不适用诉讼时效的规定，而应适用除斥期间的规定。但由于合同无效制度涉及到国家利益和社会公共利益的保护问题，故我国法律并未对确认合同无效请求权的除斥期间进行规定。所以请求确认合同无效，系形成权，但不适用除斥期间，应为正解。
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