国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种： 1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
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依据我国合同法的规定，签订的小产权房买卖合同是依法成立的，就具有法律效力，但小产权房由于没有房产证，所以是不能交易的，签订的合同一般是无效的。
小产权房买卖合同本质上还是合同，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。 小产权房，指在农村集体土地上建设的，拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。小产权房因未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。 根据民法典规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗，合同就应认定为有效。小产权房买卖合同进一步讲也是一种房屋买卖合同，属于债权关系。只是由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。但小产权方买卖过程中，如果购房者明知房屋是小产权房，并且以低价购买，说明其购买时的合同目的是用来居住，其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已。
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