，如果约定的是定金，除了协商一致外则不可以退回，如果是订金，购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
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从法律的角度讲，退房的问题属于合同解除行为。如果满足合同约定或者法律规定的解除合同的条件，可以解除合同。如果合同没有约定或者不属于法律规定的解除合同的情形，双方协商一致，才可以解除合同，否则无法解除合同。
购房合同签订后，存在以下情形的，可以解除合同，包括： 1、卖方不具备售房资格，买方不能取得房产证； 2、房屋存在质量瑕疵； 3、政策变化导致房屋不能过户等。 根据2021年实施的《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
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