一、房、地分别转让的，合同无效。我国实行房地一体原则，房屋是建在土地上的，与土地是不可分离的。
所以房屋转让的时候也必须转让土地的使用权。如果在买卖房屋时，只转让了房屋而没有转让土地的，那么该合同是无效的。
二、出卖人与第三人恶意串通，导致买受人无法取得房屋的
房屋买卖合同无效。
三、违反法律、行政法规强制性规范及公序良俗的
房屋买卖合同无效。
四、
无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
五、
限制行为能力人签订的房屋买卖合同，未经法定代理人同意或者追认，房屋买卖合同无效。
六、出卖人未取得
商品房预售许可证明，与买受人订立的
商品房预售合同，应当认定无效。如果在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定为有效。
七、买受人与出卖人恶意串通，损害他人合法权益签订的房屋买卖合同无效。
实践中，出卖人与买受人之间
签订房屋买卖合同的目的可能并不单纯，可能处于逃避债务、侵占财产等不法目的，恶意串通通过签订房屋买卖合同来谋取不法利益，损害他人的合法权益。
若此种情形下订立的
房屋买卖合同有效，则是漠视他人合法权益受损，损害我国司法公正。因此《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立
商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
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