楼书就是楼盘的脸。看人先看脸，看楼盘一定先看楼书。只因为它是消费者最能直接了解到目标楼盘情况的载体。

房展会上观展市民排队索要楼书已经成了必修的“功课”，出得门来左“揽”右“抱”，尽是楼书海报资料。商家更是打起了“楼书”之战，套句《大腕》的经典台词：一定得选最好的铜版纸，雇法国设计师，忽悠就得忽悠成最高档次的楼书！烫金封面，最小也得16开本，什么草坪呀，假山呀，人工湖呀能给它画的全给它画上，楼上边有花园(儿)，楼里边有游泳池，楼子里再画一英国管家，戴假发，特绅士的那种，甭管有事(儿)没事，再拽两句英文。我们做房地产楼书的口号(儿)就是：不求最好但求最有派头！

虽是调侃，但也的确说出了时下楼书设计的一些怪现状。

楼书怪现状

之一：概念有余，实用不足部分楼书铆足了劲儿地去炒作概念，“贵族化生活”、“帝王般享受”、“亲水家园”等，整本楼书全部围绕着一个概念，多幅精美照片，文字情调十足，但是购房人最关心的房型图，规划图，本期推出楼盘数量、价格却不见只字，让人不得不感慨楼书策划者的造梦之功，只可惜看过了，黄粱也无踪影。

之二：避重就轻，模糊概念部分开发商夸大亮点，忽略瑕疵，这是楼书策划者的功夫所在。消费者要留个心眼，花点时间，细察楼书和现实之间的距离。比如某“楼书”上明明写着距离某地只需20分钟，但实际为驱车前往的时间，但楼书并未说明是步行还是乘车。再比如，楼书上描绘的是“绿草如茵”、“流水潺潺”，但小区实际可能还是杂乱无章的局面。楼书上的示意图更是不管三七二十一，把距离小区数公里的轨道交通线路，凭空“拽”到家门口。

之三：拖沓繁杂，不得要领时下楼书都有越做越厚的风气和精美华贵的气派。动辄先来数十张彩色效果图，描绘一下楼盘未来的生活图景。杂七搭八的园艺图片，八竿子也打不着的T台SHOW全部上场，或言曰：华丽才是王道。“什么，买房子的人看不懂？要的就是看不懂，看懂了就没人来买了”。一语泄露天机。

境外楼书一瞥

在日本，楼书由三部分组成，其中一部分是技术使用说明书。说明书很简单，提供的都是人们买房后需要了解的、请人装修时不明白的、居住起来会引起不便的信息。比如，哪面墙是承重墙，哪里有管线，哪里不宜钻洞打眼，电线插座预留位置的高度会不会影响柜子的摆放等等。

在香港地区，特区政府于2000年4月17日颁布了《未建成住宅物业销售说明条例草案》，规定售楼说明书内必须提供充足及准确的资料，包括：位置图示、布局图、楼面平面图、楼面面积(包括实用面积和建筑面积，共用面积组成及分摊方法)、装置、粉饰和示范物业等。楼书内附有各楼层平面图包括地下车库，各单元位置一目了然。各单元面宽、间距，层高都标有明确数字。楼书中每单元都给出建筑面积、实用面积和阳台面积的详细数据。此外楼书还包括一份报价单，除明确表明各单元建筑面积和实用面积外(包括冷气机位)，甚至详细列出了每单元冷气机位所占面积，各单元分别给出明确报价，使消费者购房时有详实数据可供参考。一本楼书在手，楼盘信息全部掌握。

楼书“变脸”防患未然

□马永健(上海联业律师事务所律师)

楼书是否对开发商具有法律约束力要区别看待。一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在没有写进合同或是在合同中明确说明楼书内容不是合同构成部分的情况下，楼书对开发商一般没有约束力。特殊情况下，楼书也可视为要约，对开发商具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在商品房的销售广告和宣传资料中，开发商“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

为防止楼盘“变脸”，购房者对开发商的售楼广告要理性审视。首先要看开发商是否是在其开发规划范围内作出允诺，其次还要看商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺是否具体确定，尽量让开发商把售楼广告等宣传资料所明示的事项及所作出的允诺具体明确地写进合同。

楼书如镜

房展会上，购房者捧着一叠叠质地精美、色彩抢眼的楼书，满载而归。然而不少人到楼盘现场后，却发现和楼书说的不尽相符。尤其是期房，撩开面纱后有的甚至和楼书标榜的大相径庭。

楼书、模型和售楼小姐、先生的讲解，构成如今期房销售“三部曲”。楼书实际上是一种推销楼盘的广告。精彩的楼书，夺人眼球，浏览之下使人愉悦，从而产生购买的欲望。比之传统楼书，电子楼书更是三维全景，影音互动，给人以强烈的视觉冲击力。发展商和代理商深谙此道，往往不惜工本，精心制作。

楼书比楼盘可人，这似乎是一种规律。一纸楼书或一片光盘，恰似镜子，折射出开发商的诚信度。

楼书的本质是楼盘信息的载体。因此，笔者认为，好的楼书，首先是对楼盘情况的真实表述；其次才是创意，优美的文章、画面、音乐和照片以及装帧。

有人提出谨防楼书陷阱。相信随着上海推广诚信售楼，楼书中华而不实的描述，乃至亦真亦幻的渲染将愈来愈少。购房者切记，楼书表述得再完美，也只是广告宣传，最好还是通过实地调查，辨明真伪。签订合同时，还应将楼书上的有关内容用补充条款形式予以约定，使之具有法律效力。只有这样，楼书所承诺的价值才能真正体现，才能防患于未然。

经典建筑与经典楼书

□戴承良(楼书收藏家，有戴承良楼书藏馆)

法国著名作家雨果说：“人类有两种史书，两种记录簿，两种经典———一个是石头的史书，一个是纸的史书。”楼书，严格地说在经典的楼盘基础上精心创意设计的纸质资料，不正是“两种史书，两种记录簿，两种经典”的结合吗？因此，我起意收藏楼书。

楼书，英文称“Catalog”，它主要通过文字和画面反映楼盘情况风貌，向消费者展示房地产产品。我理解的房地产应该有两种形态：建筑与楼书。如果说一栋经典的建筑是发展商物化形态的作品，那么，一本经典的楼书则是发展商思想形态的作品。经典的建筑和经典的楼书一起营造家园和传承文明。从这个意义上说房地产可以有两种史书：经典的建筑和经典的楼书。经典的建筑让思想得以凝固，成为合乎人性的物质空间。经典的楼书让让凝固的建筑得以展开，演化思想的精神空间。它能在意识形态的层面上对消费者提供实用的楼盘信息，进行文化的引导，影响人们的购买行为，并能使购房者对自己的物业在物质和精神的空间上有更多的领悟。

一本经典的楼书首先在务实层面上为消费者提供建筑规划、设计、配套等方面实用的信息。在此基础上，让思想融入楼书。时下一大批楼书内容空、思想浅，留下的只是楼市的喧嚣。全国各地的楼书不乏豪华艳丽的版本，但因少有思想的浸润而无法诠释建筑的经典，自身也无法成为经典。建筑作为一种居住的载体，触及了人类生存广袤的空间和深沉的内核，无论是经典的建筑还是经典的楼书都需要有一种博大精深的思想把握。让思想融入楼书，不是玩深沉，不必像教规那样枯燥、冰冷。它必须感性、鲜活；楼书中生动的文字和悦目的图像互为依存，互相转换，成为思想的画卷，缔造建筑的诗意、品位、魅力、永恒，让消费者轻松阅读，让消费者感受经典。