2011年1月，李某在济南某区以40万元购买了一套商品房。半年后，李某向刘某借款45万元，双方在签订借款合同的同时，也签订了房屋买卖合同(合同留存于刘某处)，但未办理房屋登记过户手续，刘某交付借款后搬进该房居住。2013年5月，因房价上涨，李某将该房屋以58万元的价格出卖给王某，双方到房管部门办理了房屋登记过户手续，此后，李某联系刘某，承诺将45万元返还给刘某，要求刘某退房。刘某认为自己已签订了房屋买卖合同，且交清房款已入房居住，享有该房的所有权和使用权，拒不退房。李某遂咨询律师。

山东环周律师事务所律师王晓鹏

本案中涉及合同的有效性及违约问题，在很多表面为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷中较为常见。不少出借人认为签订了房屋买卖合同并且有付款记录，而且实际占有了房屋就认为资金得到了保障，但实际情况并非如此。

未经所有权变更登记的房屋买卖，买方不能取得所有权。李某与刘某签订的房屋买卖合同是有效的，但因未办理房屋所有权变更登记手续，刘某无权取得该房屋所有权，必须退房。若刘某以房屋买卖合同纠纷向李某主张权利，李某应当承担违约责任，退还刘某的购房款，并赔偿刘某的损失。本案中王某享有该房屋的所有权，刘某已不能对该房屋主张权利。