一．验楼程序要熟悉

1.开发商应首先出示《建筑工程竣工验收备案表》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》与验收意见表等文件。

2.买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

3.依原合同约定标准验楼；

4.验完房后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）。

如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

5.根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天。

6.如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。

7.办理入住手续

1）.换发票、缴交各项入住相关费用；

2）.填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；

3）.领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。

二．检测过程要仔细

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。

验房时，购房者要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：

1.对房屋面积的核定：要求开发商出具《实测面积测绘报告》；根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积；核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2.详细检查房屋门窗、阳台等部位有无开裂现象；通过测不同房间的层高，检验房屋有无倾斜。

3.检查墙体平整度是否有裂缝，是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等特征的渗漏现象；墙壁空鼓的基本检验程序是“一看二敲三凿”。

4.验门窗关键一点是验收窗和阳台门的密封性。

5.仔细检查地面平整情况，有无空鼓、开裂现象；对精装修的房子的地板要注意是否起翘、空心，有无明显的缝隙和不平整等。

6.水、电、煤气等畅通情况，能否正常使用。

7.验收厨房、卫生间管道的下水情况及地面下水情况。

8.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符，落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁负责，明确这些权限。

9.景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

三．验收结果要慎重

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。

2.在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

拿着交房清单去验房时不符合标准的可退房

验房自备小工具及用途

1）1只塑料洗脸盆(通水)——用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力；

2）1把小榔头或小钢球(轻敲或滚动)——用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

3）1把塞尺——用于测裂缝的宽度；

4）1把5米卷尺——用于测量房子的净高；

5）1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

6）1只计算器——用于计算数据；

7）1支笔——用于签字；

8）1把扫帚——用于打扫室内卫生；

9）2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道；

10)1本信签纸——随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认。

业内说法

“可以目测到的地方一定要仔细”

钟佳兵德辅房屋检测公司

“对精装修房、毛坯房进行验收的时候，购房者一定要将可以目测到的地方看仔细！”专业房屋检测公司的钟佳兵这样提醒购房者。

购房者除了对于毛坯房的外立面、外饰面等项目仔细观察外，钟佳兵希望购房者“尤其要注意房子内部楼顶和墙面是否存在裂缝和渗漏现象。”在购房者自己检测的过程中，门窗关闭的时候会松动、密封性不好，且有撞痕和刮痕的问题也是要注意的。他建议购房者“一定要检查窗户玻璃是不是带有3C标志的钢化安全玻璃。”对于地面和墙面是否有“空鼓”现象的发生，这个还是需要采用一定工具进行检测。

“地板松动，踩上去有异响，不仅色差明显，而且有划痕，这是精装修房经常出现的问题。”具有多年检测经验的钟佳兵认为这是精装房的常见现象。在对精装修房交付时，业主应该仔细观察墙面是否有裂缝、是否有渗漏的痕迹等问题。鉴于房屋精装修之后，有些质量问题会掩盖起来，他还建议购房者“在房屋建设的过程中最好能够到现场看看。”

“发现质量问题应及时与物业沟通”

单德明广宇集团物业公司

“业主在房屋交付、装修的过程中，发现质量问题一定要和我们及时沟通，尤其是毛坯房在装修过程中，我们也会给予一些指导性的建议。”单德明称。

与精装房相比，毛坯房的检测还是比较直观和方便的，因为地面、墙壁、楼顶都比较直观，而且厨房、卫生间的进水管、漏水管等都可以直观的看到。单德明告诉业主，发现墙壁上出现由于温差产生细小的“温差裂缝”，对房子是没有什么影响的。“但如果墙壁框架结合处发现了‘结构裂缝’，就要引起注意及时反馈了。”在检测的时候，业主还应该对厨房和卫生间的管道进行检测，同时要对地面进行试水实验，检测楼上是否影响自己、自己是否影响楼下的居民。

而房子进行精装修之后，都会把一些进水管、暖水管等被压在地板下面，即使存在问题也很难发现。“精装修房子的业主一定要明了房室内管道和电线线路的详细布局，”单德明称。精装修房的业主出现的质量问题，“物业将会帮助业主联系开发商进行返工整改。”

“协商结果均要以书面形式固定”

李慧浙江海浩律师事务所律师

购房者应核验并领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这些均应妥善保存。签字收房有时是发生在综合验收之前，但实际中大多房产商要求先签字收房再进行综合验收。综合验收中发现问题应该写入验收记录并由开放商书面确认。对双方达成的整改协议也应该以书面形式固定。

此外，购房者应当保存有关该楼盘的各类宣传资料，因为某些宣传资料可以构成开发商的承诺。

验房时发现房屋质量、面积、配套设施等方面不符合合同或法律规定的，购房者可以拒绝接收房屋，要求开发商进行整改并赔偿。在收房后发现上述问题的，购房者可以委托专业机构对房屋进行检测，根据检测结果与开发商协商或诉讼解决。