拆迁中住宅改为非住宅的究竟如何认定？房地场市场指导价如何确定？新旧房差价如何结算记者昨从荆州市房管局获悉，该市新出台的房屋拆迁政策及配套文件，对这些问题作了详细阐述。

该市拆迁办负责人介绍，随着荆州城市建设和旧城改造的不断加快，旧城区需要拆迁的房屋越来越多。近3年来，该市每年拆迁的房屋面积达10万多平方米，有关拆迁的纠纷也越来越多，拆迁上访量也不断增加。

荆州市房管局副局长别国清称，此次出台的8个城市房屋拆迁配套政策，重点是规范拆迁实施行为、明确拆迁补偿安置标准，同时保障拆迁当中弱势群体的利益。

如被拆迁私有住房所有权人，或公有住房承租人属双困家庭的（即城镇住房困难和最低收入家庭），原则上实行产权调换位置，安置房面积不得低于45平方米。

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房屋拆迁，荆州有了新规

迁补助费，有标准可依

一般情况下，许多被拆迁人对自己房屋的估价，一般以相同路段的新房价格进行评估。这样的估价，通常比评估机构的估价高很多，致使拆迁双方难以签订拆迁补偿协议。

荆州市拆迁办负责人介绍，拆迁补偿安置分货币补偿和产权调换两种。对于住宅用户，被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额由拆迁当事人双方，按照房屋拆迁许可证颁发之日的住宅用房房地产市场指导价，结合房屋建筑面积、结构等协商确定。

这里所说的市场指导价，简言之，即同类地段二手房平均交易价格。

市民常将拆迁补助费与拆迁补偿相混淆。拆迁补偿，是指对房屋及其附属物的补偿，由评估机构按市场评估价格确定。房屋拆迁补助费包括：搬迁补助费、临时过渡补助费、拆迁非住宅房屋的停产停业补助费、设备迁移费（包括煤气管道、固定电话、有线电视、空调拆装等费用）。

住宅房屋搬迁补助费，按被拆迁房屋建筑面积计算，5元／平方米，最低不少于200元。临时过渡补助费，同样以面积计算，每月每平方米3元。

非住宅房屋拆迁补助费标准中，搬迁补助费为8元／平方米。停产停业补助费（仅限产权调换），按被拆迁房屋评估总额（不含装饰装修补偿）的0。1％－0。5％，按月计发（不包括国有直管住改非房屋）。

设备迁移费的拆迁补助上：管道煤气2000元／户；固定电话100元／部；有线电视100元／户；宽带网300元／户；空调200元／台；单独立户电水表300元，单相电表300元／块、三相电表700元／块、水表1000元／户。

被拆迁人或者房屋承租人，自拆迁期限首日起，30日内完成搬迁，并按规定办理房屋交验手续的，拆迁人可根据拆迁项目情况，给予一次性提前搬家奖励。

同时，在城市规划区外，集体土地上的拆迁项目，参加上述规定执行。

补偿定标准，看看房产证

目前，在荆州市拆迁的私房中，大部分房屋的房屋权属证书记载为住宅。但很多的业主把房屋首屋作为商铺使用，在拆迁补偿协商过程中，这些业主坚持拆迁人应使用现状（非住宅）安置补偿。

荆州市拆迁办负责人称，在拆迁法规中，确定房屋性质和面积的合法依据，是房屋产权证。如果记载的使用性质是住宅，且在房屋拆迁公告之日，已连续经营2年以上，具有合法有效的营业执照和完税凭证，由拆迁人按照住宅用房和非住宅用房（经营门店），拆迁补偿金额的平均值，结合经营面积对被拆迁人予以补偿安置。

国有直管公房住宅，经审批改为非住宅的，对其营业部分：由拆迁人，按照房屋拆迁许可证颁发之日的非住宅用户（经营门店）与住宅用房，房地产市场指导价价差的10％－30％，给予一次性货币补偿。

新规明确了对忘怀承租人的补偿标准。即对解除租赁关系的房屋承租人，按住宅用房房地产市场指导价的60％给予补助，费用按解除房屋租赁关系的使用面积计算。

未经被拆迁人同意，擅自转租、转让或欠租的，被拆迁人、房屋承租人有约定的，从其约定；未有约定的，解除房屋租赁关系，按住宅拆迁补偿金额对被拆迁人予以补偿，由被拆迁人对承租人适当补助。

评估委托人，抽签来确定

部分被拆迁人认为，有些评估机构和拆迁人事先串通，故意给一个较低的房屋补偿价，于是很难接受拆迁人提出的房屋补偿价，有的甚至对评估机构产生排斥心理。

新出台的荆州市城市房屋拆迁评估确定办法中规定：拆迁人有公布的评估机构中，选择一家作为拟委托评估单位，另选择一定以上的评估机构作为候选评估单位，并报拆迁办备案。

对拟委托评估机构，多数被拆迁人有异议的，由拆迁人邀请被拆迁人代表，有候选的评估机构中抽签确定。拆迁当事人认为抽签过程需要公证的，可依据有关规定，向公证机关申请公证。

荆州市拆迁办负责人介绍，这样的估价环境，最大限度保证了被拆迁人的利益，确定公正与公开。

拆迁要依法，严禁哄吓骗

为规范房屋拆迁行为，健全房屋拆迁项目行政许可机制，增强拆迁项目行政许可机制，增强拆迁项目实施透明度，房屋拆迁前，要征求被拆迁人意见和建议。

公示期限为7天。公示内容包括：项目名称、实施方案、拆迁计划、拆迁补偿安置方案、联系单位及联系人电话。

公示期满，被拆迁人对公示有关事项有异议的，由荆州市拆迁办组织房屋拆迁行证许可听证，如果大部分人被拆迁人仍有异议的，可暂停拆迁行政许可的审批。

如被拆迁人半数以上无有效异议的，拆迁项目单位（拆迁人），及接受委托的拆迁实施单位，与拆迁办签订房屋拆迁管理承诺书。

承诺书应明确拆迁单位的责任和信誉保证，严格依法拆迁，严禁对拆迁户哄、吓、骗，严禁对未签约居民户断水、电、气、通信，严禁拆迁工作人员打人、骂人，保证妥善处理好拆迁纠纷等内容。并按拟拆迁面积5元／平方米，缴纳拆迁权益纠纷调处保证金，最低不得少于5万元。

我国新出台的房地产政策影响

房地产新政的实施效果，需用时间检验。据近几日媒体对房地产市场的调查，房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。

可以预测，随着新政的逐步落实，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落，其中房价上涨过快的城市，房价回落的幅度越大。

法律咨询：

网友：影响房地产的因素有哪些？

律师：（1）城市产业结构影响市场。

随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。

（2）政策变化影响市场需求。

房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。

（3）城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。

城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。