保监会2014年6月23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着以房养老商业保险正式开闸。

首批试点只有北上广和武汉四个城市，足以看出监管部门对以房养老持谨慎的态度。到目前为止，尚无保险公司申请试点，可看出有关金融企业热情并不高。从国际上看，以房养老在美国、中国香港以及新加坡都是小险种，市场非常有限。从国内实践看，中国自提出以房养老的概念已有10年，从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点，效果不佳，并未被市场接受。

现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业——住房，最后被银行、保险等金融机构收走，人们难以接受。

从市场角度来说，商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临较大的市场风险。根据目前畸高的房价评估住房价值，正好处于价格的塔尖位置。如果未来房价出现较大幅度下跌，金融机构就赔大了。美国的金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款，就是预期房价会大幅度上涨。结果，房价大跌使得金融机构损失严重，雷曼兄弟倒闭引发金融危机。

另外，即使未来房价大幅度走高，也面临住房养老者毁约的风险。从利率市场走势来看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失;如果利率走低，金融机构又遭遇损失。现在，中国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大经济损失的可能性，极有可能使得其毁约。

真正意义上的住房养老，贷款额度是终生按期支付的，而不是以十年二十年为确定期限。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。

同时，中国大陆房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题，以及住房维护修缮的道德风险问题等都是中国以房养老的障碍。因此，住房养老模式更适应市场法制健全、市场稳定波动小、百姓思想观念比较开放，特别是养老医疗体系健全、百姓无后顾之忧的国度。

住房养老只能作为养老的一种补充，供养老者自愿、自由选择。比如，住房比较多的退休老人，想提高一下养老生活标准和质量，补充除了维持基本生活按月领取养老金以外的高质量退休生活资金，采取以房养老不失为一种好办法。

中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足。而社会保障支出仅占我国财政支出的12%，远低于发达国家30%至50%的比例。财政应弥补历年养老金欠账以应对未来养老金不足问题。以房养老只能作为基本养老的有益补充，绝不能也不会代替基本养老。