一、异地执行的条件

我国民事诉讼法规定了跨辖区案件执行的两种基本方式，

一是异地直接执行，

二是委托执行。

目前，最高人民法院针对跨辖区执行案件要求委托执行为主，不主张异地直接执行，并要求对被执行人或被执行人的财产在本省、自治区、直辖市辖区内，需跨中级人民法院、基层人民法院辖区执行的案件，以委托执行为主，同时对有特殊情况，可以不委托执行的案件，做以下严格规定：

①被执行人在不同辖区内有财产，且任何一个地方的财产不足以单独清偿债务的；

②分布在不同法院辖区的多个被执行人对清偿债务责任的承担有一定关联的；

③需要裁定变更或追加本辖区以外的被执行人的；

④案件审理中已对当事人在外地的财产进行保全，异地执行更为方便的；

⑤因其他特殊情况不便委托执行，经高级人民法院批准的。

对上述前四项规定可正确理解，直接操作，只要审判程序和裁判文书中有上述四项中任何一项，即可申请异地直接执行，并不违背最高人民法院对异地执行的规定。针对第⑤项中的特殊情况不易理解，最高人民法院无做明确的规定和解释，笔者认为所谓可以不委托执行的特殊情况，可包括下列几种情形：

①申请人行动不便或经济能力有限或不能委托全权执行代理人，申请异地执行更为便利的；

②法人与法人或公民与法人之间申请执行，被执行法人可能得到地方保护使案件不能执行的；

③被执行人是受委托法院当地党政机关，受委托法院无法执行的；

④被执行人与受委托法院有利害关系，受委托法院需回避的；

⑤受委托法院有充分理由明确回复不宜本院执行，无法接受委托的等，都在“特殊情况”之列。

二、异地直接执行的优点

异地执行与委托执行相比，异地直接执行和协助执行可以有委托执行所不具备的一些优点，执行法院和协助法院可以在最短时间内共同解决在执行中遇见的问题。如裁定变更、追加被执行人，且不需要严格的委托手续，缩短执行周期，避免“踢皮球”现象出现；通过协助执行的方法，使异地案件得以执行，也是克服地方保护主义的一种机智做法。实践证明，不少委托执行案件在委托执行后，案件长期得不到执行，究其原因有两个：一是案件在当地党政机关的干涉下，地方保护主义的笼罩下，不能顺利执行，这是目前普遍存在的社会现象；二是案件委托后，受委托法院对该案件在思想感情、行为上会产生一种“惰性”，他们认为所做出的判决、裁定并不是本院的裁判行为，在思想上无压力，在行动上自然就缺少了强制执行的力度，最终使当事人一次次的跑、费用都花在路途上，造成更大的损失而得不偿失。而异地执行在最大程度上克服了这一弊端，异地执行讲究的是执行效率，看准就“打”，“打”完就走，雷厉风行，绝不拖泥带水。但是，法院与法院之间在执行上，要加强协作，异地执行不依靠当地法院或单纯委托执行，弊大于利，并不现实。笔者认为，异地执行制度最终不会被委托执行所取代，而当地法院协助执行也应当是不变的原则，对执行制度彻底改革，使异地执行、协助执行、委托执行三种执行方式达到有机结合，可最大程度上保障案件的顺利执行，以维护法律的尊严。

三、异地执行的操作及应注意的问题

1、做好异地执行的充分准备，减少因盲目行动造成损失。首先，要对申请执行的本院生效的法律文书认真审查，对符合异地直接执行条件的，要逐级申请；基层人民法院异地直接执行本市辖区以内被执行人，应由本院写出书面申请，阐明异地执行理由，连同判决书、申请执行书等原件，一并递交中级人民法院进行审批；涉及本市中级人民法院辖区以外及本省、直辖市辖区以外的异地执行案件，首先应得到本市中级人民法院批准后，取得本省、直辖市等高级人民法院批准（即异地直接执行批准通知书），该手续必不可少，一是法院执行机构内部规定，二是到异地执行请求当地法院配合时，当地法院首先要审查异地执行批准通知书，如无该通知书，当地法院执行机构可能会拒绝配合、协助。

其次，本院决定受理异地执行案件，并得到批准后，应在三日内向被执行人送达本院执行通知书，阐明履行义务，限定履行期限（笔者建议以邮寄方式送达，减少开支），这里所应注意的是，最高人民法院仅对执行案件的执行费有明确收费标准，对实际支出费用并无明确收费标准，致使各地法院对实支费的收取并不统一，如果对实际支出费用的收取明显高于被执行人当地法院收取标准，可能会使被执行人造成误解，影响执行，应灵活掌握，以免出现不必要的麻烦，另外要将执行中所需的文书准备充分，做到一应俱全，来应付一切突发情况。实践证明，在异地执行中，往往会因某种法律文书不全，影响案件进程。

再次，在异地执行时，必须携带自己的工作证和最高人民法院统一制发的执行公务证，并按规定着装，必要时，应由司法警察参加执行。另外，异地执行最好由三名以上执行员进行，在执行程序中遇重大事项的办理，可进行讨论，报院长批准后，做出裁定。

最后，在对被执行人限定的履行时间前，派人到被执行人处进行摸底、了解，在进入强制执行程序前，做到心中有数，有的放矢，以免“白跑腿”，浪费不必要的时间和开支。

以上四项建议，旨在异地执行要准备充分，以免身在异地，因一项手续不全，而来回往返，增加执行周期，增大执行开支。

2、异地执行应争取当地法院协助。

被执行人在执行通知书规定期限内无履行义务或被执行人在执行通知书期满后明确表示不履行的，应当采取执行措施，在执行通知书指定的期限内，被执行人转移、隐匿、变卖、毁损财产的，应当立即采取执行措施，采取执行措施应当请求当地法院配合。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第124条规定“人民法院在异地执行时，当地人民法院应当积极配合，协同排除障碍，保证执行人员的人身安全和执行装备、执行标的物不受侵害。”异地执行，执行员面临的是严峻的挑战，困难、危险同时并存，只靠本院薄弱的执行力量，到异地划拨存款、扣押财产将遭到有关单位不配合的尴尬局面，对被执行人采取强制措施时，可能会遭到围攻，稍有不慎，执行员身体、装备将遭到不法侵害。因此，在执行前，充分考虑可能会发生的情况，争取当地法院协助，保护自身安全。

3、异地执行案件，更应严格依执行程序办理。

执行本地案件要遵守执行程序，异地执行案件更要严格遵守执行程序。有的执行员在异地执行中，想缩短执行周期，减少开支，便省略了有关执行程序，造成错误执行；有的不严格审查财产所有权，对案外人异议不审查，不处理，致使案外人财产被执行；有的对所扣押的物品不做价，不通过拍卖程序处理，而依职权处理给申请人等等。坚持执行程序，遵守执行规定，是我们的原则。从大的方面说，我国《民事诉讼法》对执行中的送达执行通知书，被执行人财产状况的查明，执行和解的进行，执行担保的确定，被执行主体的变更和追加，对案外人异议的处理，执行中止、终结、结案和执行回转，对妨害执行的强制措施的实施等都有严格的规定。如在异地执行中，针对案外人异议，必须由三名以上的执行员进行听证、讨论，然后报经院长审批，并做出裁定，而不能对案外人的异议不审查，不处理。从小的方面讲，如查询、冻结被执行人银行账号，扣划、提取被执行人银行存款应送达裁定书及相关法律文书的同时，执行员应“一装两证”齐全（即按规定着装，出示本人工作证，执行公务证，否则银行将拒绝配合）。在异地执行中，遵守回避制度，不得由当事人“三同办案”等，都是我们每一个执行员应严格遵守的纪律，不能“守大礼而不拘小节”，违反执行纪律。以上就是法院强制执行异地房产的执行。