国有土地长期租赁的具体期限，应当在租赁合同中约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让的最长期限。现阶段，我国存在大量擅自转让、出租农民所有的非农业建设用地使用权的现象。根据现行法律，它仍然受到国家的严格限制。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权的行为往往被法院认定为无效。因此，在签订集体土地租赁合同取得企业经营用地时，必须谨慎，尽量规避相应的法律风险。《中华人民共和国土地管理法》对集体建设用地的出租有着较为严格的限制，具体体现在以下几点上：

第六十三条农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，不得因破产、兼并等原因依法转让土地使用权，由此可见，任何单位和个人进行建设，都必须依法申请使用国有土地不符合集体土地使用权主体资格要求的。现实中，土地承租人直接与集体土地村委会签订土地租赁协议的方式比较普遍，并不妥当。擅自出租集体土地的行为，由法院认定为无效。双方签订的《土地租赁合同》也因违反国家法律的强制性规定而无效。土地租赁的方式有哪些？

承包人依法取得的农村土地承包经营权，依照有关法律和国家政策，可以采取转包、租赁、交换、转让等方式转让。第十六条承包人以转包、租赁、股权等方式转让部分或者全部农村土地承包经营权的，承包人与发包人的合同关系不变，双方的权利和义务不变。第十七条同一集体经济组织的缔约各方自愿交换土地承包经营权，交换土地的缔约双方的承包权利和义务也相应交换。当事人可以要求办理农村土地承包经营证书变更登记手续。第十八条承包人以转让方式转让农村土地承包经营权的，经发包人同意，当事人可以要求及时变更、注销或者补发农村土地承包经营权。第十九条承包人发展农业合作生产，可以自愿分享承包地，但股份合作企业解散时，应当将承包地的份额返还原承包农民。第二十条土地承包经营权转让、交换依法登记，取得土地承包经营权后，可以通过转包、租赁、交换等方式转让，法律和国家政策规定的转让或者其他方式。