国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》或国十一条)正式亮相，打出了一套调控房地产市场的组合拳。在信贷方面，《通知》明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。但对比去年至今的中央多项房地产调控新政后，让人感到费解的是，《通知》中并未对改善型住房二套房贷网开一面，而是一刀切一律首付不得低于四成。这一政策的重大转变，使改善型二套房贷成了中央新政和地方细则矛盾焦点，是比照首套房贷款优惠政策执行，还是所有将二套房一视同仁从严管理，上海业内一片茫然。

改善需求也无信贷优惠

此次国务院出台的《通知》中，有一条重要内容与之前2009年12月14日国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出国四条说法不一致，那就是二套房贷政策。

国四条中明确表示，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。也就是说继续执行2008年12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)中的优惠政策：改善需求可比照首套房，享受最低二成首付，利率7折的最大优惠。但10日出台的国十一条却将其调整为，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。新政并未提及对改善型购房贷款网开一面，而是将所有二套房贷款施行一刀切，一律首付不得低于40%。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，很明显，从国务院《通知》的字面意思理解，房贷政策已退回到131号文出台之前，也即2007年12月二套房贷政策的补丁文件出台后的严格程度：即所有二套及以上购房贷款均严格化，且以家庭为界定标准。

杨红旭认为，不足一月时间内，中央在这一重大政策上说法的逆转，意味着在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心，这对市场的利空性，明显大于国四条。

公积金额度暂无变化

10日出台的《通知》中，二套房贷政策说法的变化，让少数积极出台措施落实国四条的地方政府无所适从，并且有些尴尬。

比如，上海市住房保障房屋管理局等五部门在2009年12月30日制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》积极赶在去年底出台(下称沪四条)，其中规定：对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

1月5日，上海市公积金管理中心也再次明确，将家庭人均住房建筑面积低于33.4平方米的二套房认定为改善型住房，对于改善型二套房的公积金贷款，给予首付2成、每户最高贷款限额60万元的贷款政策。虽然对比首套房首付2成、每户最高贷款限额80万元，二套改善型购房贷款优惠力度相对较小，但与二套非改善型房贷仍体现出政策差别。

而国务院《通知》一出，二套改善型房的贷款政策成了中央新政和地方细则矛盾焦点，是比照首套房贷款优惠政策执行，还是所有二套房首付均至少四成，改善型二套房贷政策究竟如何执行莫衷一是。

上海市公积金管理中心总经济师崔国盛昨日向记者坦言，国务院的最新《通知》的确让上周刚刚出台新政的上海公积金管理部门颇感不解。但他表示，上海公积金将坚决贯彻中央精神，等待住建部与央行下发具体的实施细则等，再根据上海的实际情况，看是否需酌情调整改善型二套房的公积金贷款政策。崔国盛同时透露，改善型购房的公积金贷款最高额度目前来看不会改变。