出售方
已购经济适用房业主出售房屋有两种情况:
一种情况,对于出售已经住满5年的经济适用房:业主可以依据房屋所处区域的市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交总额的10%补交综合地价款。
另一种情况,对于出售尚未住满5年的经济适用房:业主只能以不高于购买时的单价出售,且必须出售给符合经济适用房购买条件的客户,对出售方来说,可持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用房证明》到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续,还可再次购买其他地方的经济适用房。
购买方
购买二手经济适用房缴费情况对应地也有两种情况:
一种情况,购买业主出售的5年之内的经济适用房。这又分为两种情况:如果政府对购房人审批的总价大于实际购买房屋的成交总价,则购买该经济适用房需缴纳税费有:契税(按成交价的1.5%缴纳)和印花税(按成交价的
05%缴纳),购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。举例:业主出售经济适用房原始价格28万,而政府审核该购房人购房总价标准达到30万,高于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税,28万\1.5%=4200元;印花税,28万x0.05%=140元。如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价,则购买该经济适用房需缴纳税费有:契税(按成交价的1.5%缴纳)、印花税(按成交价的0.05%缴纳)及差价部分的综合地价款10%。购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。举例:业主出售经济适用房原始价格30万,而政府审核该购房人购房总价标准达到28万,低于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税,30万x1.5%=4500元;印花税,30万x0.05%=150元;综合地价款,(30万-28万)xl0%=2000元。
另一种情况,购买业主出售的5年以外的经济适用房。这种情况,任何消费者都可以购买,而且业主可以按照市场价格出售,消费者购买该类房屋需交纳的税费有:契税(按成交价的1.5%缴纳)、印花税(按成交价的0.05%缴纳),168购买后的房屋产权性质是商品房。举例:业主出售一套5年以上的经济适用房,原始价30万元,现在按目前房屋所在区域的市场价格50万元出售,则消费者购买此套房屋需交纳的税费为:契税,50万xl.5%=7500元;印花税,50万x0.05%=250元。
注意:
2006年1月24日,北京市地税局出台了第55号通知(简称《二手房交税新规》),规定:对于二手房交易涉及税收的计税价格,如果合同成交价格低于市建委发布的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》中确定的指导价格且无正当理由的,均以指导价格作为核定的基数征收税款。
谨防不法中介陷阱。有的中介公司声称,能为购买二手经济适用房的客户办理过户手续,采取抵押的办法,将房屋买卖变通为抵押借款,然后行使抵押权,实现房屋的过户,规避经济适用房5年内不得上市的规定。这种做法是不可行的,因为不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物,其权利转移受到限制,不仅不能上市交易,也不能设定抵押权,即使该合同由公证机关进行公证,也不能对抗法律的限制性规定。
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