房屋证是否齐全,是否属于法律规定的可转让房屋。由于房屋种类繁多,有些房屋虽然以个人名义登记,但根据规定,不允许转让,如证件不全的房屋。
必须查明房屋的所有权。首先,房屋所有人是谁(以房地产交易中心的等级为准),卖方是否是房屋所有人,如果卖方不是登记的所有人,将来就不能过户。如果房地产交易中心登记的是房屋共同所有权,共同所有人是否同意出售该房地产,未经其他共有人同意,未经其他共有人合作,也过不户。其次,房子有抵押吗?如有抵押(以房地产交易中心登记为准),即使可以过户,将来该房屋也有可能被拍卖,所得价格优先实现抵押债权。最后,房子现在是否处于租赁状态?如果是,按照买卖不破租赁的原则,承租人在房屋所有权转让后,仍有权继续使用房屋,直至租赁期满。在此期间,谁应承担买受人因不能使用房屋造成的损失?
必须约定房屋的装修和附属设备设施,找出房屋的年龄。因为二手房都是经过装修的,装修的程度和房屋的屋龄会影响房屋买卖的价格。在实践中,出卖人会承诺与房屋内的一些设施一起出售,价格包含在房屋的出售价格中,但出卖人可能会在签订合同后在交付前拆除并带走一些设施。因此,在签订房屋买卖合同时,必须说明出卖人承诺的房屋装修和附属设备设施,并体现在合同中,因此出卖人应承担拆除和带走房屋设备的赔偿责任。4 找出房屋的物业费、水、电、气、通讯费,如果出卖人欠缴这些费用,要求出卖人在交房前结清,防止以后发生纠纷。
对房屋的具体成交价格、付款时间、交付时间、协助过户申请时间、相关税费等基本事项作出明确具体的约定,并有针对性地作出违约责任约定,如延期付款按日万分之二支付违约金,以督促双方履行合同。
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