开发商和物业签订的委托管理合同是有效的。

前期的物业开发，一般都是开发商委托自己的物业公司经营管理的。没有经过招投标，这是很现实的问题，也是普遍存在的。

容易导致物业服务质量较差，推诿扯皮现象发生。

将来小区入住一半以上，可以要求成立业主委员会。业委会可以更换物业。

一、开发商擅自更改小区配套设施合法吗

根据我国《民法典》（2021年1月1日起实施）第509条第1款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于每一个居民小区来说，都应有其相应的公共设施及配套设施，开发商在建设时必须按照其向政府规划部门申请时递交的设计图来进行，而小区的设计图纸是业主与开发商签订的购房合同的一部分，因此开发商有按照设计图纸进行建设的义务。

二、开发商违建业主怎么办

开发商的这种行为属于违约或者是欺诈行为，业主完全可以去法院起诉开发商，要求解除合同，或者履行合同，也就是恢复当时在合同上约定的小区规划状态。

具体做到以下几点可以预防开发商违建：

一是强化社区自治管理，推广业主委员会管理制度，由业主委员会通过自治章程实现小区自治管理，推动业主相互监督违法违章行为；

二是加强监督，物业公司、居委会应加强对小区施工行为的监督管理，发现有违章建筑施工行为或接到业主投诉后应立即向主管部门汇报；

三是建立联动执法机制，相关部门建立违章建设治理联动工作机制，对私搭乱建现象做到早发现、早制止、早治理。