法院处理离婚时尚未取得所有权房屋的裁判规则：

1、不得判决房屋所有权的归属的裁判规则；

2、应当以当事人协商使用权为前提，判决为补充的裁判规则；

3、其他相关的的裁判规则。

一、房屋产权证的效力是怎样的

按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件，人民法院不作为民事案件受理，告之当事人提起行政诉讼，因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为，当事人如果对该行政行为不服，可提起行政诉讼请求撤销或变更。

1、房屋所有权是公民的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，如当事人起诉到人民法院时，法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理，对证据进行分析认定，在查明事实真相后，应当对当事人的争议作出裁判，确定房屋权属。

2、房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查，只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证，并不审查有关证明材料内容的真实性，即物权变动的真实性、有效性，而按照民法的规定，一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提，因此，房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性，一旦有关材料内容不真实，就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。

3、颁证机关是行使行政管理职能，对公民的民事权利义务没有终局的裁判权，如果当事人之间存在民事争议时，行政机关只是主持调解，而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判，因此，房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。

4、房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的，为了维护其有序的管理秩序，应当赋予其必要的权威，因此，对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中，就是把房屋所有权证作为推定证据使用，如果当事人没有足够的证据推翻，人民法院应当对房屋所有权证予以采信，并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。

5、如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实，人民法院可根据查明的事实另行作出判决，当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行。

二、申请再审期限新规定的适用

（一）新旧法的衔接

关于2013年1月1日之前生效的裁判申请再审期限如何计算的问题，我们认为，原则上应以按照2007年民事诉讼法的规定计算的申请再审期限为基础，具体应以申请再审期限至2013年1月1日是否届满为标准，区分为两种情况处理：一是申请再审期限至2013年1月1日已经届满的案件，在2013年1月1日后申请再审的，应不予受理；二是申请再审期限至2013年1月1日尚未届满的案件，应按照以下规则确定：

1、剩余申请再审期限少于六个月的，不论依据何种事由申请再审，申请再审期限一律按照2007年民事诉讼法第一百八十四条的规定计算。

2、剩余申请再审期限超过六个月的，除依据新民事诉讼法第二百条第一项和第三项申请再审的以外，申请再审期限计算至2013年6月30日。

3、剩余申请再审期限虽然超过六个月，但是依据新民事诉讼法第二百条第一项和第三项申请再审的案件，申请再审期限按照2007年民事诉讼法第一百八十四条的规定从裁判生效之日起计算两年。

（二）受理阶段对于申请再审期限的审查标准

关于在受理阶段如何审查申请再审期限的问题，我们认为，对于2013年1月1日以后生效的裁判，当事人在裁判生效之日起六个月内申请再审的，不必区分所依据的事由，均符合法定申请再审期限规定。如果当事人在裁判生效之日起六个月后申请再审，则应当符合以下要求：

1、须依据新民事诉讼法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项申请再审。

2、应书面说明所依据再审事由的发现时间，并提交相应证据，以便审查当事人知道或者应当知道该事由是否超过六个月。

3、应提交支持再审事由的新证据材料并说明该新证据材料足以推翻原裁判的理由、证明原审主要证据系伪造的证据、原审依据的裁判文书被撤销或者变更的证据，或者审判人员枉法裁判的刑事判决或者纪律处分决定。

三、夫妻离婚后房产如何分配如何处理离婚后房产

（一）双方对夫妻共同房屋的价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。

2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给另一方相应的补偿。

3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

（二）离婚时夫妻双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院一般不判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。该房屋取得完全所有权后，当事人仍有争议的，可以另行向人民法院起诉要求依法分割夫妻共同房屋。

（三）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示只赠与一方的除外。