近日，重庆市九龙坡区人民法院对该纠纷作出一审判决，认定房屋认购的实质是预约合同，因双方当事人未订立商品房买卖合同，因不可归责于双方的原因未订立房屋买卖合同的，应当退还购房定金。被告重庆某房地产公司被判令将3万元购房定金退还原告陈先生。法院查明，重庆某信息公司受重庆某房地产公司委托，为其开发的商品房小区组织团购。原告与信息公司签订了团购协议，约定原告支付5000元团购费，享受购房时现场折扣累计的总房价8%的团购优惠。同日，原告与被告签订购房认购书，在小区购买一套住房，并约定如果参加团购，将享受购房价格优惠和费用减免。原告在签订团购协议和认购书后，分别向重庆某信息公司和被告支付了5000元团购费和3万元认购定金。

在签订房屋买卖合同过程中，原告与被告在房价计算方法上存在分歧，原告主张累计计算团购优惠和购房优惠。被告认为，参与团购是享受团购优惠价格的前提，团购优惠价格已包含在内。

双方未签订的商品房买卖合同。法院认为，被告人在购房函中承诺的购房优惠，未明确注明是否包含此前的团购优惠，且双方未能就优惠后的实际价格达成一致意见，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，这是法律原因，不能归咎于双方。被告应将3万元购房定金退还原告。因此，法院作出了上述判决。

[点评分析]

因不可归责于双方的原因未订立房屋买卖合同的，应当将购房定金退还购房人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、定购、预约等方式收取买受人的定金，作为在发生纠纷时订立商品房买卖合同的一种方式合同担保，因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还买受人。

本案中，由于协议不明确，原告与被告在购房优惠与团购优惠的关系上存在分歧，未能就实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合房屋买卖合同因不可归责于双方的原因而未订立的情形。

针对目前商品房买卖多采用签订认购书、预交购房定金的方式，法官提醒，房屋认购书的实质是预约合同，而违反约定内容将导致相应的违约责任。因此，对房价和计算方法等重要条款应明确约定，以维护其合法权益。（来源：重庆市人民法院）文学士