广州旧城改造如火如荼，不少市民关注城市住宅房屋拆迁补偿问题。昨日，广州市国土房管局就广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准举办了网上咨询交流。

尽管去年12月16日出台实施的修订后的广州市城市住宅房屋拆迁新的最低补偿标准比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍远远高于这一标准，只是部分中低收入家庭被拆迁人比较满意。

对此，记者了解到，目前广州市正在酝酿制定旧城改造中住宅房屋拆迁补偿标准，以尽量满足市民需求。

40m2是最低消费

背景：为了加强对弱势群体的保护，修订后的广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准新增加了一个最低补偿面积的条件。如果被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价，40平方米相当于最低消费，目的是为实现居者有其屋。

问题一：我兄弟两人共同继承了我父亲在德政路的一套50．08平方米的房子，并且已办理了继承公证和析产，现在我们兄弟两家人都住在这里，如果拆迁的话，我们都能按40平方米的最低标准补偿吗？

答：若这兄弟两家符合中低收入家庭条件，且该房屋是他们及其配偶唯一的一套产权住宅的，就可以分别按40平方米的最低补偿标准予以补偿。

问题二：我房屋产权登记是36，1998年我自己在阁楼搭建了一间30的房间，我们一家五口一直住在这里，现在要拆迁了，是不是可以按66来补偿呢？

答：房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，若你符合中低收入家庭条件，且该房屋是你与配偶的唯一产权房屋，则你可以按40来补偿。

另外，记者了解到，搭建阁楼一般很难计入房产面积，因为根据国家规定，必须层高达到一定要求才能计算房产面积。

问题三：我是中山四路长塘街被拆迁户，房子面积是25．5平方米，现在还没有签拆迁补偿协议，如果我选择弃产的话，那弃产补偿怎么算？

答：如果选择弃产，弃产补偿款是按40平方米以内同地段同类房屋的市场评估价计算，具体价格由拆迁人和被拆迁人协商确定，拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

二沙岛1m2补偿超万元

背景：相比中低收入群体，昨日不少在线交流的老城区市民对于拆迁补偿的期望值远远高于目前的最低补偿标准，主要是出于对老城区的留恋。

问题一：我家住在长堤单边巷6号，我们那边什么都方便，我们实在不愿意搬出，我们要求11000元／平方米，这个价格我个人觉得很合理。越秀区惠福东路大佛寺拆迁项目给拆迁户弃产补偿人民币7500元是否合符市场价格。

答：长堤单边巷地段拆迁最低补偿标准为5700元／平方米，惠福东路大佛寺地段拆迁最低补偿标准为5900元／平方米。而被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

问题二：我在芳村大道东有一处临时商铺，尚未过使用期限，而且所占用的土地有权属书，该如何拆迁补偿？

答：拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合重新予以补偿。

新补偿标准或有三种形式

近日，不仅广州市国土房管局局长透露旧城改造拆迁补偿标准正在酝酿制定中，而且近日公布的广州市五年住宅建设规划也明确，要制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策，建立公平、合理的旧城更新改造和城中村改造拆迁补偿办法。

补偿比现在更人性化

据介绍，目前有关旧城改造住宅拆迁补偿方式已有思路，其宗旨就是要尽量满足市民的居住需求，包括就近安置的需求，总之，补偿要比现在的更加人性化。补偿金额将在原有按市场评估价计算的拆迁费之上再增加拆迁补贴一项费用和按期拆迁奖励一项奖金，或采取3种灵活形式，包括：或者拿钱，或者换房，其补偿金额将更加人性化，有可能补偿同地段一手楼价或二手楼价与被拆迁房屋评估价之间的差价。还可以既拿钱又拿房，也是其中较新颖的方式，即：给钱租房暂住，待回迁房建好后再就近回迁。

广州旧城改造拆迁补偿办法出台

东方网1月28日消息：《广州市旧城更新改造规划纲要》日前公布，旧城改造拆迁涉及60万人，面临拆迁的居民究竟能获得怎样的补偿标准？这是市民关心的热点。昨天，市国土房管局公布了《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》（以下简称《意见》），《意见》在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金，但规定总补偿额不能高于同区域一手楼价。这使得旧城改造补偿标准大幅上升，有望与一手楼价持平。

安置变化

原址回迁改为就近安置

《意见》明确，旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿——市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费（后面两部分补偿合称改造奖励），但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手楼价接近。

市国土房管局称，《意见》曾选取了越秀区东濠涌整治项目和荔湾区宝盛沙地二期旧城改造项目作为试点。这就意味着未来旧城改造拆迁补偿安置标准会与东濠涌整治项目等相似，其拆迁补偿费会与周边一手楼价持平。据悉，东濠涌拆迁补偿标准最高达到1．3万多元／平方米，与当时周边一手楼价持平。

只一套房

拆迁后最低补偿40平方米

《意见》加大了对低收入家庭拆迁补偿的力度。对于符合广州市低收入家庭条件的家庭，如果被拆迁房屋是唯一产权，其最低补偿面积为40平方米，即小于40平方米的房子也可以按40平方米来补偿。其中符合低收入家庭住房保障条件的广州城镇户籍居民可以选择就近安置，符合低收入家庭标准的则可以选择货币补偿。

另外，即使不是低收入家庭的广州城镇居民，只要是被拆迁人是唯一产权住宅，如果选择异地永迁也可以按最低40平方米标准来补偿。

无房产证

符合办证难房屋照样补偿

据悉，以往不少合法的住房因为没有房产证而无法享受拆迁补偿优惠。对此《意见》明确，凡是符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的办证难住房，即使没有领到房产证，也视为领取房产证的标准来补偿。

防钉子户

2／3户数签字后可申请强拆

据悉，为了防止钉子户的出现而影响旧城改造，《意见》也规定，如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2／3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。被拆迁人和房屋承租人逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

专家视点

或带动二手楼价上涨

中原地产项目部总经理黄韬分析说，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手楼价的上涨。据悉，去年东濠涌河涌整治拆迁，补偿价最高达13360元／平方米，促使周边二手楼价急升50％，这一现象将可能在未来旧城改造拆迁中不断出现。黄韬说：如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使得开发商参与旧城改造的积极性下降。

实例解析

房子拆迁补偿三种方式可选

1．货币补偿

增加补偿改造奖励费

《意见》明确，货币补偿方式是按房地产市场评估价格确定，但可以增加旧城区补偿金和搬迁时限奖励费。其中搬迁时限奖励费根据不同搬迁时限给予不同奖励。三项补偿加起来不得高于周边一手楼价。

模拟案例

补偿总额不超一手楼价

假定旧城更新改造项目位于荔湾区上下九－陈家祠－站前路地段，根据采集统计的该区域内存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元／平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位新建普通商品住宅市场价格为12800元／平方米，该项目的改造奖励不得高于5000元／平方米（12800－7800）。

2．异地永迁

外迁越远获补偿越多

异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

模拟案例

上下九安置到金沙洲50平方米换75平方米

假定旧城更新改造项目位于荔湾区上下九－陈家祠－站前路地段，以一套合法产权建筑面积为50平方米、产权性质为住宅的被拆迁房屋为例，如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格为12800元／平方米。住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于白云区金沙洲，假定2009年12月永迁安置房所处区位的新建普通商品住宅市场价格为8500元／平方米，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（128008500）50＝75．29平方米，拆迁补偿面积增加了25．29平方米。

3．就近安置

补偿面积不低于原来

据悉，《意见》把原有的原址回迁安置方式更改为就近回迁。据悉，不少旧城改造可能在改造后改变了住宅用途，被拆迁户无法原址回迁，所以《意见》仅是给出了就近安置的补偿安置选择。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。

新政答疑

直管公房因拆迁退租咋办？廉租房退租补偿30％

根据规定，直管公房租户拆迁时愿意退租的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30％，给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。而如果被拆迁户不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积。

住宅已改商铺怎么补偿？按市场评估价60％补钱

在旧城改造项目中，有不少首层住宅被改作商铺经营，由于住宅和商铺价值不一样，《意见》明确，由业主自行住改商的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，只能按住宅用途进行补偿安置。而如果业主选择货币补偿，则可以按商铺市场评估价的一定比例获得补偿。其中1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60％给予补偿。