认定房屋租赁合同的法律效力，主要应从以下几个方面来判定：

1、审查合同的主体是否适格，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件，如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2、审查租赁是否为法律法规禁止出租，只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。

房屋合同纠纷中还能出租吗

如果租期长6个月，必须签订书面合同。未签订租赁合同的，视为不正常租赁，可以随时解除合同。但你不仅要在与他签订一年合同后才履行合同义务，而且这项履行也要全部履行完毕，否则你将违反合同义务，承担违约责任。违约责任表现为扣押租赁押金，因此他表示不退还押金是合法的。约定的违约金低于实际损失的，一方违约后，守约方可以向法院起诉要求追加违约金，守约方要求违约方承担违约责任；如果约定的违约金比实际损失“过高”，违约方可以起诉法院要求减少违约金。房屋租赁的处罚也是如此。

《民法典》第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。