万人登记排号购买经济适用房曾是京城楼市最为奇特的景观。时隔三年，北京的经济适用房是否依然火爆热销？

日前采访了一些购房者和业内人士，发现一些地段好的经济适用房仍然脱销。

去年，北京经济适用房竣工面积为200万平方米，与前年持平，但去年经济适用房的新开工面积只有150万平方米，大大低于2000年的400万平方米的开发量，预计市场投放量将骤减。今年北京市计划新开工经济适用房的建设量大约在300平方米左右。目前，27个经济适用房项目中已有不少售磬。如：第一批项目中的回龙观小区的一期、通惠家园、望京新城A4区、丰益花园、望馨园；第二批项目中的今日家园；第三批项目中的百环花园、通达花园、富华家园一期等都已基本售出。

自用投资两相宜

经济适用房为何受到购房者的如此青睐？第一，经济适用房价廉物美，并且北京城市轻轨将于年内建成，因此购买像回龙观、天通苑等经济适用房项目的居民出行将极为便利，使得轻轨沿线的住宅项目成为名符其实的既经济又适用的住宅，因而理所当然为众多中低收入的购房者所青睐。

第二，除了它具有很好的价格——性能比之外，还有一个重要原因就是它的投资价值。据业内人士透露，现在北京有300多套已购经济适用房申请上市，回龙观小区的经济适用房的市场行情已比当初购买时每平方米涨升约600元。既由2600元/平方米涨到3200元/平方米。望京A4区则由3950元/平方米涨到4600元/平方米左右，投资回报相当惊人。以此测算，在短短的两年间，购买位置较佳的一手经济适用房大约能有近20％的升值。一些地段好的经济适用房的租金收益亦令人刮目相看。例如位于京城东部的通惠家园，由于乘地铁方便以及距北京CBD（中央商务区）较近，其租金收益相当可观，年投资回报率大约能达到10％以上。如果考虑银行按揭或公积金贷款因素，投资回报率还要更高。由于经济适用房有政府补贴（以减免政府税费和土地无偿划拨等形式）以及对开发商的利率限制，因此价格低廉，平均价格比北京商品房平均价格每平方米低1000元左右。如果仅仅从长期投资房产的投入产出比看，购买地理位置好的经济适用房的投资收益率或许要高于投资高档公寓。

谁买了经济适用房

据业内人士透露，申请登记上市出售已购经济适用房的业主，大多是有“先见之明”的投资客。由于经济适用房刚推出时，并未有购买套数、面积的限定，以及住房状况和家庭收入等方面的审核，因而有少数人得以大量买进。这无疑有悖于政府的政策设计初衷。一些开发商抱怨说，这种不加限定的经济适用房政策简直就是“杀贫济富”，对商品房市场形成一定冲击。从有关方面了解到，在回龙观一期销售中最为抢手的是120平方米以上的大户型。在二期登记排号的近两万名购房者中，有六成购房者要求购买120平方米以上的大户型，其中一成多的购房者预定了130～200平方米的四居室和跃层住宅。现在回龙观小区一期的购房者中，有三成以上的家庭有私家车，每月养车的费用加上物业管理费、分户取暖费等，家庭用于这方面的月支出最少应在1500元以上，考虑到大部分购房者需还贷供楼等因素，因此能够消费得起这样大户型房屋的人，估计已不属于中低收入家庭。

据分析，购买经济适用房的大致有这样三部分人。一是旧城改造的拆迁居民。近两年北京的旧城改造量大面广，尤其是南城的祟文、宣武区拆迁量相当大。现在的货币补偿安置办法，使得价廉物美的经济适用房成为他们的首选。二是在京的国有企事业单位的集团购买。有消息披露，在一些位置较好的经济适用房中，前两年集团购买占一定比重。如玉海园，单位购买占65％，青年路项目24.5％、今日家园40％......这种隐性的福利分房或许是几十年旧住房体制的惯性使然。三是中等收入人群，当然这里也不泛“混入”的高收入阶层。这点似乎可以从经济适用房业主的私车拥有量上得到佐证。此外，还有一些将购楼作为商业投资的个人投资者。

住房体系要完善

按照国家建设部的住房政策设计：高收入家庭应去买商品房，中低收入家庭购买经济适用房，贫困家庭租住政府提供的廉租房。由此，北京去年出台了经济适用房限购政策。而北京经济适用房的大户型热销，有人据此推测购房者中并非都是中低收入家庭（北京家庭年收入以6万元为线，在这之上为高收入家庭）。北京市有关部门负责人认为，经济适用房的建设就是要在优化房地产市场结构、完善供应体系的同时，将商品房的价格降下来。那么，如何既公平合理地将经济适用房的购买范围限定于中低收入家庭，又有效地扩大市场需求把过高的房价降下来？这的确是北京经济适用房建设未来所面临的一个课题。

最近，国家建设部的一个调查研究报告中所提出的政策建议指出：“以充分满足中低收入家庭住房需求为目标，大力发展经济适用住房，提高经济适用住房的比重。”由此看来，经济适用房的建设，并非原先许多业内人士所设想的那样，仅仅是计划经济向市场经济过渡时期的一种解决居民住房的过渡形式，而是一个既定的长期政策选择。

那么，问题的关键在于构建和完善公平而有效的住房体系，让社会的主流人群居者有其屋。