今后，北京拆迁的货币补偿，将全面实行新标准，补偿金额将参照市场价评估确定。北京市住建委昨天（16日）发布《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》，其中规定，拆迁区域的货币补偿基准价格，必须公示7天。该《意见》已于本月15日开始实施。

对评估存疑可申请技术鉴定

今年4月，西城区西长安街的拆迁中，首次试点根据拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人进行货币补偿，补偿基础价格定为3．07万／建筑平米。

此次，该方式将在全市实行。新规中确定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。

如果被拆迁人对补偿结果有异议，新规中也确定了其相关权利。“评估机构要先评估确定整个拆迁区域内的补偿基准价格，这个基准价格要在拆迁范围内公示7天，由评估机构在现场说明，听取各方意见。当事人如果对基准价格有异议，可以向评估专家委员会申请技术鉴定。”

此外，被拆迁人收到分户评估报告后，如果有异议，也可以向评估机构书面申请复核或者另行委托评估机构评估。仍有异议，还可以向专家委员会提出技术鉴定申请。

拆迁户选政策房优先配租配售

按照昨天发布的新规，住宅房屋的拆迁中，被拆迁人可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。对于选择房屋安置的，拆迁双方可以按照目前拆迁的相关规定，实行产权调换并结算差价，也可以按照原住房面积实行房屋置换。

如果拆迁户是困难家庭，选择申请廉租房、经适房、限价房来安置。区县住保部门要在搬迁期限内，在拆迁现场受理、审核、公示。对于符合条件的，将优先配租、配售。

市住建委相关负责人表示，今后北京拆迁将进一步加大房屋安置的力度，拓宽房屋安置渠道，以保障被拆迁人的居住条件。

拆迁补偿标准将明显提高

业内人士称，拆迁成本提高必然推动房价升高

对于《意见》中确定的“市场比较法”，业内人士表示，按照这种方法，补偿的价格标准将比以往有明显的提高，这不但会更符合北京当前的实际，而且也会使“老大难”的拆迁问题更容易解决。但即使实施新办法，也不可能让所有拆迁户都满意。

据一位评估专家介绍，以往，北京也是分区域、地段，有不同的补偿价格标准。“但这个标准一方面是几年前的，与北京目前的地价、房价不适应，并且这个价格标准过低。因此基本没有实际操作性，最终补偿价格还是拆迁户与开发商协商确定。”

拆迁成本是土地一级开发中的主要部分。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，拆迁成本提高必然带来土地一级开发成本提高，一级开发成本要占地价的60％至70％，而地价占到房地产成本的一半，“因此可以说，拆迁成本增高必然推动房价升高。”

西长安街试点“市场价”

4月1日，西长安街沿线单位拆迁正式拉开序幕。作为北京市的试点，拆迁首次根据被拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人进行货币补偿。

据介绍，西城区此次引入了三家评估公司进行先期评估。根据测算，本次拆迁区域内所有住宅房屋的补偿基础价格确定为30706元／建筑平方米，各户因其房屋结构、朝向及装修情况不同略有差别。而按照以往的补偿标准则为8800元／建筑平方米。

泰州市城市房屋拆迁补偿价格评估技术细则

（一）、关于我市《细则》的修订背景

住建部新的《房地产估价规范》（GB／T50291－2015）已经从2015年12月1日开始实施，原《细则》主要制定依据《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）现已废止。为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，我局根据国家和省有关文件精神，在原《细则》实施十多年来的基础上，结合市区具体工作实际，修订完善该细则。

（二）、《细则》的修订依据

1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

3、住建部《房地产估价规范》（GB／T50291－2015）。

4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（泰政规〔2011〕16号）。

（三）、《细则》修订的主要内容

《细则》全文共分十章四十五条和附件一至附件十。

第一、六、七、十、十三、十四条依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改。

第四条对从事房屋征收评估专业人员条件进行了明确。

第十五、十六条也是依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改，并明确了建筑物折旧额的具体计算公式。

第十七条依据新《房地产估价规范》对非住宅营业房屋征收评估方法进行重新表述。

第十八条将“设定典型商铺类营业用房为样本房”修改为“设定典型营业房屋为样本房”。

第十九条结合新的规范，将“用途修正”、“实体因素修正”改为“进深修正”、“楼层因素修正”，使其更加科学合理。同时对附件八进行对应调整完善。

第二十、二十一条依据新《房地产估价规范》对在建工程的评估方法和假设开发法评估技术路线重新表述。

第二十三条对“地大于房”区位单价的计算公式优化调整，解决了重置价不需要再乘分类基准价格调整系数，更科学合理。

第二十四条将直管公房、自管公房为住宅房补偿给使用人（承租人）的部分计算公式优化调整，解决了承租多层顶楼公房补偿价格不合理偏低的问题。

第二十六条划拨土地评估：

（1）征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额“按土地基准地价的60％进行计算”改为“应扣除土地基准地价的40％”，修改后更加合理。

（2）对非住宅营业房屋补偿金额具体公式优化调整，考虑了非住宅营业房屋商业街道路线修正。

第二十八条贯彻省政府文件精神增加了“2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营”的内容，防止非改非企业钻政策空子。

第三十、三十一条按新《房地产估价规范》和行政诉讼过程中法院的一些工作要求，对估价师和估价报告提出要求。

第三十三至四十条规定了征收部门、征收评估机构及相关工作人员的征收评估工作准则和要求。

第四十二条根据新的《资产评估法》要求，征收评估档案的保存期限修改为“不少于三十年”。

第四十四、四十五条明确了市区国有土地范围外的房屋评估和新细则实施时间。

附件一对“高档住宅房屋”重新定义，避免引发歧义。

附件二、三、四、五依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范。

附件六对依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范；对“土地重新取得价格内涵”进一步明确，增加了投资利息和相关管理费用等，使其更加合理和可操作。

附件八对营业房屋评估历来是征收拆迁过程中的热点、难点和焦点，结合细则实施十多年来遇到的问题和大量科学的试算，对本附件进行了认真修订调整，使之更为合理更具可操作性。

附件九对沿街“住改非”房屋权重系数表和非沿街“住改非”房屋定额补助标准表中经营年限“15－18年”改为“15年以上”，解决了被征收人提出的超出18年要求多补偿的问题。

附件十对区位划分体系进行调整，新的《泰州市区国有土地上房屋征收区位划分》新增加姜堰区，我们就此分别征求了海陵区、姜堰区、高港区及医药高新区房屋征收部门的意见，相应地进行了重新调整修订。