一、商品房质量问题的负责人（案例分析）

案例

“祥云东方苑”项目位于北京市顺义区,2009年该项目开始预售，项目认购时异常火爆，不但需摇号认购，而且留给每批业主选房签字的时间只有五分钟。本案中涉及的四名业主就是在这种氛围下各自抢购了一套期房，合同约定的交房时间为2011年5月31日。然而合同约定的交房日期到来时发生的情况，却与开发商的承诺大相径庭。以业主赵先生的遭遇为例：赵先生2011年5月31日去收房，初步验房时就发现许多表面的质量问题，于是没有收房，但当时也并没有认识到问题的严重性，只是让开发商工作人员将问题简单记录就回家等待维修了。其后赵先生多次到项目现场催促修理，开发商却一直没有回应。

分析

建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：商品房必须经过竣工验收并且在建委备案后才能交付使用，《商品房销售管理办法》中将取得验收备案表作为开发商交付房屋的必备条件。同时为了加强对开发商的监督，竣工验收备案管理办法第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。也就是说，备案机关的备案过程不应只是一个简单的收资料的过程，而是要主动审核建设单位验收过程中有无违规行为，在确认无违规行为的情况下才能予以备案，有违规行为的要责令停止使用并重新验收；第十一条进一步规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这一条明确赋予了备案机关执法权和处罚权。综合这两条，我们可以看出竣工验收备案制度的核心是让备案机关对开发商的验收行为进行审核，并且对虚假验收的行为进行处罚，在这个基础上，国家才把取得竣工验收备案表作为商品房的交房条件。