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要正确评估自己的购房借贷能力

买房，是一个家庭最大一笔长期投资，为此，买房人不能因为外部环境优越就盲目跟进，而应首先对自己的购房能力进行一次自我综合评估，然后再作出决策。如何评估呢？

首先要看自己是否有不低于购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬杠子要求；其次要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力，即：每月家庭收入（主要指工资及其它变现强的金融资产），每月必须支出（指日常生活必须开支和备用资金）的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。

购房者最好能在贷款前向贷款银行请教一个贷款方案，如建设银行的房地产信贷部门根据其长期从事住房贷款业务的经验与专门调查，为消费者设计有“家庭月收入与个人住房商业性贷款对照参考表”，可让你心中大致有个数。最近上海等城市的建设银行新推出的“零首付”按揭贷款，对于那些未攒足30％的购房者付款的家庭来说虽然是喜讯，但同时也将相应增加贷户的每月还贷额。

■要科学选择个人住房贷款品种

目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”利率最低，1—5年期年利率4．14％，6—30年4．59％；“个人住房商业性贷款”利率次之，1—5年是5．31％，6—30年是5．58％；“个人住房装修贷款”利率最高，1年期是5．85％，2—3年期是5．94％，4—5年期是6．03％。

“公积金贷款”具有贷款利率低，减收办理贷款相关手续费，家庭各成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度，最长期限的公积金贷款。对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人，可以所购住房做抵押，或有足够代偿能力的单位与个人做担保，向银行申请“个人住房商业性贷款”。

居民在对自用住房进行装修时遇资金不足，可向银行申请“住房装修贷款”，需提供月经济收入证明以及贷款银行认可的财产抵押、质押或第三方保证人，借贷期最长5年，贷款最高为10万元。

■要尽量提前归还个人住房贷款

一方面，许多贷户当初贷款时，由于对今后自己到底挣多少钱心里没底，故常常有“多贷一点，贷期长一点”的保守思想，几年下来后，不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强；另一方面，贷款毕竟是要支付利息的，如按“等额本息还款法”计算，公积金贷款10万元，贷期20年共需支付利息5．3万元，银行个人住房商业性贷款10万元，贷期30年共需支付利息10．62万元，利息额分别占贷本金的53％和106．2％，非常之可观，现在挣钱不易，花钱却多，这二三十年里岂不是“半辈子要为银行打工了？”

故此，在能力许可的情况下，能提前还清贷款的还应是尽早还清，毕竟“无债一身轻”啊！提前偿还贷款，银行只按实际贷期计息，将可使你大大减少利息支付；同时，你还可以到保险公司退还提前期内保费。

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