房地产合作开发应注意哪些法律风险。最低保证条款不应在合同中约定。合营合同各方应当共同投资、共同经营、共同承担风险、共同分享利润。然而，许多合作开发合同规定，无论项目是否盈利，合资企业的一方应收回投资或收取固定利润。根据《最高人民法院关于审理合营企业合同纠纷若干问题的答复》的规定，这些条款属于合营企业合同中的“最低保证条款”，违反了在合营活动中应当遵守的盈亏共担原则和风险，损害了其他合营企业或合营债权人的合法权益的，视为无效。加强和完善“联办账户”的管理措施。在履行非法的人类合作开发合同时，为了处理合作开发项目的转让和结算、投资资金的使用和资金的收付，合作伙伴往往同意设立一个“联合管理账户”，共同监督项目资金的使用。在实践中，有许多因“共同管理账户”的非标准管理而产生的纠纷实例。一些合作伙伴忽视了对完全由另一方控制的“共同管理账户”的监督和管理。为了保护所有合作伙伴的利益，所有合作伙伴必须在合作开发合同中明确约定“共同管理账户”的使用和管理方法。特别是预留印章中的财务印章和个人印章不应由一方负责，而是应由各方分别管理，这有利于各方相互制约和监督

3。不允许以合作开发的名义借款。例如，房地产合作开发合同中的投资者与当地政府约定，投资者只提供资金，不承担其他义务，项目建成后，另一方将返还投资者的本金和利息。根据国家有关法律和中国人民银行《贷款通则》的规定，禁止企业对相互借款资金收取利息。因此，以合作开发的名义借款也是无效合同。根据《最高人民法院关于审理合营企业合同纠纷案件若干问题的规定》，贷款人只能收回本金，收取已取得或同意取得的利息，并对借款人处以相当于银行利息的罚款。因此，合作开发房地产的各方在签订合同时应予以注意。设定明确的违约责任和终止合作开发合同的条件。在实践中，由于投资者资金不足，一些合作开发项目被关闭，甚至成为“烂尾楼”。然而，地方政府提供了土地，如果地方政府想要找到其他合作开发的地方，他们面临许多实际障碍。由于对违约责任和合作开发合同终止条件的规定不明确，地方政府在追究投资者违约责任和终止合作开发合同方面面临诸多困难。及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。合作开发项目的完成涉及立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节。每个环节必须经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批准或许可证。上述任何一个环节的问题都可能导致合作开发的失败。在实践中，一些合作开发项目在程序不完善的情况下盲目开工建设。由于未能成功获得政府主管部门的批准和许可，它们属于非法建设和开发。因此，一些合作开发合同被法院依法认定无效，一些合作伙伴为此付出了痛苦的代价。因此，一方面，合作开发各方必须高度重视项目开发建设各项程序的审批，确保合作项目的合法性。另一方面合作协议还明确规定了由哪一方负责审批项目开发和建设的各种程序，以便在发生争议时区分责任。注意合作伙伴的信用调查。由于房地产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就会导致开发建设异常，造成巨大的经济损失。各方应充分了解对方的资质和信誉，并调查对方是否具备法律规定的条件或履行能力。尤其应注意作为投资者参与合作开发的合资方的信用调查。调查必须全面、认真、细致，不仅要了解对方的注册资本和融资能力，还要了解对方的管理水平和诚信。有一次，投资者在履行房地产合作开发合同期间没有足够的资金，导致累计关闭400多天，给当地政府造成了严重的经济损失。在诉讼中，律师调查了解到，投资者没有任何财务实力，但在合作初期以500万元的借款资金投资了该项目。他希望建设单位能够提前施工，然后依靠预售房实现资金周转。但由于建设单位后期无法继续推进，投资者也未能通过预售房融资，最终导致项目开发停滞，合同目的无法实现。因此，在签订合同之前进行信用调查非常重要

合作开发模式和法律风险

1。非法的人类合作发展。合资企业不得成立新的法人，但采用这种形式进行房地产合作开发，属于非法的人型合作开发。对外债务的承担方式为：合营各方以各自的财产或管理层按出资比例或协议承担民事责任；如果他们根据法律或协议的规定承担连带责任，承担连带责任。在这种情况下，合作方一般可以采取以下方式：

（1）共同成立项目管理部，合作方作为项目主体共同进行合作开发。实践中，有些地方要求各方先将土地使用权登记为双方共有，再共同登记为项目主体；有些地方没有这样的限制。双方设立项目共同管理账户，共同开发运营。合作协议中约定了具体合作方式、投资比例、利润分配比例等一系列权利和义务

（2）项目公司和联合组织均不成立，但应按照合同规定独立履行义务并分享利润。此方法主要用于相对简单的项目。在实践中，合作开发通常以一个合作伙伴作为项目的主体。这种方式的特点是，虽然合作各方共同出资开发房地产项目，但对外展示的项目主体只有一个，合作开发双方的权利义务体现在双方的合作协议中。未注册为项目主体的一方应根据合作合同享受合作开发项目的利益并承担风险。但是，这种方式对于基金发行方的合作方来说风险很大，因为对于合作开发项目，它既没有土地使用权，也没有实际的经营控制权，在实践中其合作利益很难得到保障，由于这种合作开发方式不需要形成新的企业法人，因此相对简单灵活。因此，非法人合作开发是当前房地产合作开发中较为普遍的一种方式。但其不足之处在于，与成立项目公司的运营模式相比，合作模式相对宽松，容易在双方之间产生纠纷