开发商留下的问题留给了物业公司,但他们解决不了。根据《北京市前期物业服务合同》(论证稿)第六部分规定,开发商负责协调、处理和解决开发建设遗留问题。清华大学房地产研究所副所长季金平在讲话中指出,取消“协调”二字,开发商要负责处理和解决开发建设遗留问题。如果不能解决遗留问题,合同应明确规定开发商的违约责任。
虽然目前物业管理引入了招投标,但开发商寻找的物业公司大多是自己的公司。这样,房子交给业主时,物业公司应该先对开发商的房子进行验收,然后业主再对物业公司的房子进行验收。这种“二次验收”的过程,因为开发商和物业公司的关系,变成了一次验收,结果原来是开发商的问题,房屋质量和社区管理的问题,变成了物业公司的问题,从而加剧了物业公司与业主之间的矛盾。如何解决目前很多业主委员会在与物业管理部门签订合同时,对物业合同的性质没有明确的界定。在一些地区,双方签订“服务合同”,而在一些地区,双方签订“佣金合同”。这主要是因为对物业管理服务合同的理解不同。据分析,如果双方签订物业委托合同,就意味着业主委托物业管理企业管理小区,业主和物业管理企业是受委托、受委托的。
如果小区管理中出现失窃等问题,后果将与物业公司无关;同时,委托合同当事人可以无理由依法解除合同,不利于小区物业管理的稳定社区。
解决方案:在签订物业管理合同时,要注意合同的性质应该是服务合同,而不是佣金合同。最简单的方法是先看房产合同的名称。如果是服务合同,合同名称一般是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”。同时,在合同条款中,如果是委托合同,一般表述为“甲方委托乙方”,服务合同一般表述为“甲方为乙方提供服务”。
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