为了更好地分析借名购房行为的原因和法律特征，我们首先对北京市第一中级人民法院审理的此类案件进行了统计分析。我们发现，借名引发的纠纷越来越普遍，近年来也逐年增多。2005年至2010年，北京市第一中级人民法院仅审理了7起购房纠纷案件。2010年1月1日至2015年1月1日5年间，第一中级人民法院共审理购房纠纷案件82件。2012年、2013年和2014年的病例数分别为4例、16例和52例。

接下来，我们将通过典型案例分析借名购房纠纷的法律特征。案例一：徐先生和林先生是表亲。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定林先生购买出卖人开发的位于北京市昌平区东天通西苑的房屋。这房子经济实用。徐先生把房子的钱都付了。交房后，徐先生装修后搬进了有争议的房子。该房屋于2006年6月取得产权证，登记业主为林先生，争议房屋的商品房买卖合同和购房发票原件由徐先生保管。林先生向法院起诉，称该房屋是借给徐先生居住的，且徐先生是房屋所有人，请求法院判决徐先生退房。

案例二：

2013年，韩女士想在北京买房，但她在北京没有户籍，没有购房资格，于是找到了姑姑。他们签订了一份书面协议，由韩女士以姑姑的名义出资购买一套普通商品房。房子的所有权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付，并以阿姨的名义按月还清了银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，她的叔叔也不承认房子是韩女士的财产。他起诉并要求法院判令该房屋由他继承。韩女士别无选择，只能起诉确认房屋所有权属于自己。借用名人买房的动机分析借用名人买房，但将房屋登记在他人名下，归根结底是为了享受自己不应享有的利益，主要表现在以下几种情况：

1、规避到期购房的限制为了认同。

这是最常见的情况，占病例总数的90%以上。案例1和案例2都属于这种类型。在实际操作中，不符合条件的购房者是为了购买经济适用房或实行两限的经济适用房，或是为了规避“限购令”，或是为了享受较低的首付和较长的贷款期限，或是为了购买其他单位销售的房改房或资金建房。为了享受名人身份带来的实惠，借他人名义买房。为了转移财产或避免债务。

将房屋登记在他人名下，同意房屋所有权仍然属于自己，可以满足一些不愿“露富”的官员的“需要”；也成为一些债务人逃避债务或实施债务的常见伎俩。在离婚诉讼中，夫妻一方可以主张以他人名义登记的房屋是以夫妻共同财产购买的。

3。为了节省将来可能发生的转移成本。为此，父母通常把自己的房子登记在子女名下。由于亲子关系，纠纷很少。唯一的个案是孩子不愿意让父母住在自己名下登记的房子里，父母起诉孩子确认房子属于自己。在记名购房法律关系中，借款人因实际投资不享有登记的房屋所有权，往往要承担比贷款人更高的风险。一旦双方关系不好，借款人可能无法按约定归还房屋。当他无法取得房屋所有权时，借款人将面临巨大的经济损失，名人不仅享有权利，而且不承担风险。具体来说，名下购房有以下几种风险：

1。在合同效力认定问题上，保障性住房与普通商品房的认定结果存在较大差异。2010年12月，北京市高级人民法院发布了《关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见》。第十五条和第十六条分别规定了普通商品房和保障性住房借名购房合同的办理原则。根据这两条规定，普通商品房购房协议有效，而经济适用房购房协议因违反相关政策法规，侵害其他符合条件购房人利益，一般认为无效。

在司法实践中，法院将对经济适用住房名称借用购买合同进行更为详细的审查和区分，符合下列条件的名称借用购买合同可以认定为有效：

（1）申请人购买的经济适用住房原购买合同借名于2008年4月11日前签订；（2）当事人明确约定挂牌期限届满后办理房屋所有权转移登记，或者在一审法院辩论终结前具备挂牌条件的；（3）登记人未通过抽签取得购房资格。这种合同可以得到法院的承认，因为它不损害公共利益。

在案例1中，林先生与徐先生就购买经济适用房达成协议，争议的商品房买卖合同于2005年3月签订。2006年取得房屋所有权证5年后，即至2011年6月，限售期届满。如果林先生的住房不具备通过抽签方式购买的资格，就应该承认购买经济适用房的协议有效。

2。

有亲戚或朋友的双方按姓名买房是很常见的。也正是由于双方关系密切，基于互信，很少签订书面协议。当贷款人不承认双方关系时，根据举证责任的规定，借款人需要证明双方关系的存在。法院通常会根据房屋的投资情况、房屋的占有和使用情况、购房单、合同、房屋权属证明，以及是否有合理的说明以姓名购买房屋的事实，作出综合判断。对于借款人而言，其提交的证据必须形成完整的证据链，这对于缺乏自我保护意识的当事人来说并不容易。如果借款人未能妥善保存相关证据，未能完成举证责任，将很难收回房屋所有权。2014年，第一中央人民法院审理了52起指名购房案件。由于证据不足，法院未认定存在指名购房合同关系的案件有10起。3。

根据公示和公信的原则，名人可以不借名人直接处分有争议的房屋。如果相对人以其对房屋权属登记的信任与名人发生交易，并支付对价，导致房屋权属发生变化，或者名人在房屋上设立了抵押等其他产权，或者因名人债务被查封，基于保护交易安全的价值取向，法律将优先保护相对人的权利。即使借款人能够证明购房合同真实有效，仍然会导致借款人无法办理房屋权属过户登记，甚至房屋永远无法收回。4。

对于名人，如果允许他人以自己的名义购房，会在房产登记部门和银行信贷系统留下记录。即使网签已经取消或者房屋已经过户，他们今后购房时也无法享受到首套房的优惠政策。纠纷发生后借款人的救济路径，借款人基于对法律关系的理解而选择的救济路径对自身权益的保护有很大影响。权利要求选择不当，可能导致法院支持不足，延长诉讼时间，增加维权成本。双方具体诉讼请求如下：