可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。

(一)签了定金合同，卖家违约了如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

(二)签了买卖合同，卖家违约了根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。

如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外:

卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;

卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定:

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

所谓实际损失:

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。

因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，有2种方法:

双方协商确定;

不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。

如今，小产权房的买卖暂时不在法律的保护范围之内，主要原因是购买小产权房的人还比较少。

对此，政府目前的政策尚不明朗，处于探索阶段，这也是对大家诚信和素质的考验。