最近的地产界很热闹。这边王石刚刚宣布下半年要进一步下调房价，话音还在耳边轰隆隆响着呢，那边潘石屹就郑重宣布：9月1日起，SOHO中国所有在售项目全面提价。地产界两个大名鼎鼎的人物，发表两个截然不同的公司决定，他们肯定不是因为仇恨而非得互掐，内行人说了，这叫营销策略。

还有呢，一个比较新潮的词，叫“保值承诺”。开发商说，我向你郑重承诺，特定的时间内，如果房价下跌，可以无理由退房或者补偿差价。这一纸协议书，出现在开发商和购房者中间，真有点新鲜，估计也只有地产业能玩得起这出了，毕竟只有房子这玩意儿有可能历经十年百年传承后代子子孙孙轮流居住(说得远了，到那时候就算真降价了，估计也找不着投诉的主了，忘了，人家都说了：特定时间，没子孙后代什么事儿。)这之前还有什么“买房送车”、“买房送装修”、“买几平送几平”，当卖房子不再像卖白菜，开发商不得不把脑袋削尖了，于是，各类营销点子就在市场上“百花齐放”了。

说到营销策略，据说现在地产策划人才奇货可居，甚至有开发商喊出年薪百万的高价来求才。(说到这里，可算呼应到我们的主题——百万脑袋了。)这个行业太想找到一个聪明的脑袋，聪明到可以力挽狂澜，可以让市场像从前一样火热，他们总认为，现在的市场不好，是因为缺少一个绝佳的营销策略。这话或许不假，但这个值一百万的脑袋，开发商希望他捣鼓出来的，一定不仅仅是能把房子卖出去，而是要能把6000元的东西，以8000元甚至更高的价格卖出去，而且是大家抢着来买。

潘石屹的提价宣言，貌似想冒个尖儿当个“百万脑袋”(当然，以老潘现在的身价，他的脑袋当然不只百万，但在这儿我们只论营销这部分的脑袋价值。同时，我们不排除，这是他底下济济人才中某个脑袋窜出的火花。)潘石屹也解释了提价的原因，说：从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，我们工地上使用钢材的价格上涨了70%，水泥价格上涨了30%。这次提价是通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。

但咱们回头一想，这项目，用2005年之前的地价购的土地，用2005年2006年和2007年的价格购进建筑材料(价格持续上涨，平均也就是2006年价格水平)，难道就因为卖在2008年，所以卖房子的成本统统算做2008年的？我们说，就算你的脑袋值一百万，也千万别把别人当傻子。

尽管楼市与股市一样，都存在着“买涨不买跌”的心理，但今时不同往日啦，就算你说要提价，那毕竟是一家之言，消费者也还想看看市场大环境。同样的，就算你把房价降下来了，他们还是想看看你，会不会继续往下降。

所以，开发商困惑了：不打折卖不掉，如果打折之后还卖不掉怎么办？并不是所有人都像万科，能通过降价换得房子的快速销售，从而实现资金回流。万科的中报显示，上半年万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增15.0%和38.1%;实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增55.5%和23.6%。这些数字，证明了万科的的确确在降价中尝到了甜头。在这一轮的较量中，万科的“百万脑袋”胜出了。

这次，这颗脑袋再次披挂上阵，用的是同样的战略决策。8月5日，万科发布中报，宣布调整年初计划的下半年新开工面积和竣工面积，以减少开工量，确保现金流，应对楼市的进一步调整。王石表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算，万科下半年将进一步下调房价。”有消息说，万科在深圳的楼盘甚至低至五折。

在这惨淡的市场下，万科着实让不少人眼红了一把。试图模仿者并不是没有，但模仿就是模仿，而且这些模仿者还挺羞涩，没有一个敢站出来，像万科一样告诉大家：我降价了。他们都很迂回地走了一条隐性降价的路子，所以在通往降价的红地毯上(也可能是泥泞小道)，就只见万科像一个大牌明星，容光焕发举止从容，还不时朝两边观众抛个飞吻啥的。但跟在后面的其他人都犹抱琵琶半遮面，扭扭捏捏羞羞答答，像个养在深闺的小姑娘。

估计这大明星就是后面那百万脑袋训练出来的，小姑娘们旁边环绕着的，可能只是个十万脑袋，所以跟着踏上地毯了，却不知道要怎么走。营销的这门学问深了，单单是优惠幅度问题，就足够伤脑筋了。最佳效果是，优惠的幅度能有效剌激成交，至少要达到开发商对资金回笼的要求，这跟具体企业的具体情况有关，一次优惠至少要带来30%的销售量才算有效，能达到50%以上可算作成功，达到80%以上堪称决策英明，95%以上可遇不可求(当然，不计成本和利润的狂降行为除外)。

最尴尬的结果是：打折之后，卖出一点，但离目标距离太远，不加大折扣，无法继续剌激成交；隔一段时间后，开发商眼瞅着又卖不动了，着急上火的，又被迫加大优惠力度，可能又卖一些，但还不如意；于是被逼继续打折。每增加一次优惠幅度，前期购入的业主心理就要失去一次平衡，反复几次，估计闹退房、闹断供就都跑出来了。折腾到最后，项目品牌玩完，甚至危及企业品牌。项目经理、甚至企业领导都将为之焦头烂额，狼狈不堪，无法收场。

所以，就算开发商决定了要降价，决定了不用冠冕堂皇的提价理由把别人都当傻子，他也同样需要一个“百万脑袋”来告诉他，怎么降？降多少？

我绝对相信，房地产业就像野草，雨打风吹天打雷劈野火焚烧，只要有春风，它就会继续生长。而这春风就是一直会存在的“住房”的需求，毕竟都进入21世纪了，总不会有人可以餐风宿露，或者在树上搭个窝，没事还可以上蹿下跳或者蹦达着到处串门子。只是这风，不像前两年那么热烈那么暖和了，有时还刮刮寒风，凛冽得让你哆嗦。

所以，还想继续像从前一样“应风而起”的人，恐怕还得悠着点儿。话说回来，就算是卖白菜，本来都只应该买到一两块甚至可能卖到几毛钱的东西，你愣是要把它卖到十块以上去，那就别怪别人不捧你的场了，毕竟谁都不是傻子。价格战一定不是一个行业良性发展的标志，但一个健康的行业，一定不会削尖脑袋把价格拉到暴利的点上去。所以啊，真正的“百万脑袋”，千万别去出这种犯傻的招。楼市传统的销售旺季“金九银十”又要来了，又到了“脑袋过海，各显神通”的时候了。